Julien et Léa veulent investir dans une petite résidence étudiante

L’investissement locatif étudiant séduit Julien et Léa par son équilibre entre accessibilité, rendement et utilité sociale. Ils comptent choisir le régime LMNP réel et ainsi amortir le bien et le mobilier. Ils vont aussi réduire fortement leur imposition sur les loyers. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• Julien et Léa envisagent un achat locatif: un appartement pour un étudiant
• 
  Éviter les erreurs classiques de l’investissement dans un studio étudiant et anticiper
• 
  Étape 1: définir le budget et le mode de financement
• Étape 2: mesurer la rentabilité réelle de l’investissement locatif
• Étape 3: considérer la charge de la gestion locative
• Étape 4: penser à la fiscalité
• Etape 5: faire un choix pertinent et cohérent

Julien et Léa envisagent un achat locatif: un appartement pour un étudiant

Julien, 32 ans, est ingénieur en informatique. Léa, 30 ans, est biologiste. Ensemble, ils réfléchissent sérieusement à franchir le pas de l’investissement locatif. Après plusieurs mois d’épargne et de réflexion, leur choix se précise: ils vont acheter un studio ou un petit deux-pièces à proximité d’une université. La raison est simple: la demande locative y est particulièrement forte, portée par la pénurie de logements étudiants et la mobilité accrue des jeunes actifs.

Les atouts d’un tel investissement sont nombreux:

- Les loyers sont attractifs, supérieurs de 10 à 20% à ceux du parc classique, car les surfaces sont petites et très demandées.

- La rotation des locataires est rapide, permettant d’ajuster régulièrement le loyer au marché.

- Le ticket d’entrée est accessible, souvent inférieur à 150.000 euros pour une petite surface bien placée.

Avec des loyers souvent élevés au mètre carré et un risque de vacance relativement faible, ce type d’investissement leur semble idéal pour se constituer un patrimoine tout en générant un revenu régulier et tangible.

Éviter les erreurs classiques de l’investissement dans un studio étudiant et anticiper

Ce type d’investissement s’accompagne de contraintes: gestion plus active, changement fréquent de locataires, entretien régulier, et parfois, vacance entre deux années universitaires… Julien et Léa veulent absolument éviter les erreurs classiques. Derrière la promesse d’un placement rentable et «sans souci», il est nécessaire d’analyser finement les chiffres, d’anticiper la gestion des locataires, et surtout, de mesurer la rentabilité réelle une fois les charges, impôts et périodes de vacance locative prises en compte. Entre studio indépendant et résidence étudiante gérée, crédit immobilier et fiscalité du LMNP, le couple s’engage dans un parcours d’investissement exigeant et formateur.

Étape 1: définir le budget et le mode de financement

Le couple dispose d’un apport personnel de 30.000 euros. Leur capacité d’emprunt, compte tenu de leurs revenus (environ 4800 euros nets par mois à deux) et de leur endettement nul, leur permet d’envisager un crédit de 150.000 euros sur 20 ans, à un taux autour de 4% assurances comprises.

Julien et Léa décident donc de viser un budget global (frais de notaire inclus) de 180.000 euros. Cela correspond à un studio ou un petit T2 meublé dans un quartier étudiant de Lyon, Toulouse ou Nantes, villes attractives pour les étudiants.

Étape 2: mesurer la rentabilité réelle de l’investissement locatif

Avant de se lancer, Julien et Léa veulent savoir si leur projet «tient la route» financièrement. Leur objectif est de trouver un équilibre entre sécurité, rendement et simplicité de gestion. Ils ont repéré un studio meublé de 25 m², bien desservi par le tramway, situé à dix minutes à pied d’un grand campus de Lyon. C’est là qu’ils ont étudié et se sont rencontrés. Le bien est affiché à 170.000 euros, soit 6800 euros le mètre carré. Il pourrait se louer environ 750 euros par mois charges comprises, d’après l’agent immobilier.

À priori, ce bien immobilier coche toutes les cases. Cependant, pour savoir si l’affaire est bonne, il faut faire les comptes. D’abord, les charges de copropriété et la taxe foncière s’élèvent à environ 1200 euros par an. À cela, s’ajoutent l’assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion locative (10% du loyer), soit 900 euros supplémentaires chaque année. Enfin, Julien et Léa préfèrent rester prudents en intégrant un mois de vacance locative par an — le temps de trouver un nouveau locataire ou de rafraîchir le logement entre deux baux.

En additionnant ces paramètres, Julien et Léa font leurs calculs, et trouvent que:

- Le revenu locatif net annuel est de: (750 euros × 11 mois) - (1200 euros + 900 euros), soit 6150 euros,

- La rentabilité nette ressort à 3,4% net par an (6150 euros / 180.000 euros).

Même si ce n’est pas un placement miracle, ce rendement est correct pour un bien sécurisé dans une zone tendue. En outre, leur effort d’épargne mensuel serait limité, grâce au loyer couvrant une partie importante du crédit. Avec un crédit immobilier de 150.000 euros sur 20 ans à 3,8%, leurs mensualités seraient d’environ 900 euros assurance incluse. En face, le loyer net (après charges et frais) leur rapporterait environ 575 euros par mois. Leur effort d’épargne réel serait donc de 325 euros par mois.

De plus, dans une ville étudiante dynamique comme Lyon, les prix ont tendance à progresser régulièrement. Pour leur studio à 170.000 euros, une croissance modeste de 1% par an génère une plus-value intéressante. En tablant sur cette projection, le studio vaudra environ 207.000 euros dans vingt ans. En intégrant les loyers perçus pendant cette période (environ 150.000 euros cumulés), le rendement global doit dépasser largement la rentabilité locative nette initiale de 3,4%.

Étape 3: considérer la charge de la gestion locative

Ayant bien compris tous les avantages de l’investissement locatif, Julien et Léa entendent rester réalistes. Ils sont certains de manquer de temps pour gérer ce bien par eux-mêmes: trouver de nouveaux locataires, effectuer des petits travaux entre deux locations… Ils devront passer par une agence et cela va affecter la rentabilité du placement.

Pour protéger cette rentabilité, Julien et Léa choisissent finalement d’écarter l’appartement lyonnais pour considérer les studios près de chez eux, à Nantes. Ainsi, ils pourront assurer les visites et les signatures de bail, tout en étant réactifs en cas de besoin, de réparations ou de travaux de rafraîchissement entre deux locations. D’ailleurs, sur ce point, ils comptent faire bien attention au bon état du logement et de son immeuble, pour éviter les mauvaises surprises couteuses. Ils décident de se tourner vers le même type de bien, avec le même ordre de grandeur en termes de rentabilité nette.

Étape 4: penser à la fiscalité

Julien et Léa réfléchissent à la fiscalité associée à leur investissement locatif. Dans le cadre d’une location classique (nue), les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers, après déduction des charges (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt…). Même avec ces déductions, le taux d’imposition peut rapidement grignoter une part importante du revenu net, surtout pour un couple imposé dans une tranche moyenne supérieure, comme c’est le cas ici: Julien et Léa sont imposés à une tranche marginale d’imposition de 30%.

Le couple se renseigne sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), une solution fiscale souvent recommandée pour les petites surfaces destinées aux étudiants ou aux locations temporaires. Le LMNP permet de déclarer les loyers perçus comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Concrètement, cela offre deux avantages majeurs:
- Amortissement du bien et du mobilier: Julien et Léa peuvent étaler comptablement la valeur de l’appartement et des meubles sur plusieurs années, réduisant ainsi le résultat imposable et l’impôt.
- Déduction des charges: comme pour la location classique, ils peuvent déduire les charges courantes, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux. Cependant, le bénéfice imposable reste diminué par l’amortissement.

À long terme, le LMNP offre des perspectives intéressantes en cas de revente: l’imposition sur la plus-value immobilière est calculée après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Après avoir bien étudié tout cela, Julien et Léa comprennent vite le rôle prépondérant de la fiscalité sur leur rendement net. Pour leur studio à 170.000 euros, loué 750 euros par mois charges comprises, ils comparent les deux régimes possibles en LMNP: le micro-BIC et le régime réel. Pour Julien et Léa, le régime réel apparaît donc beaucoup plus avantageux.

Etape 5: faire un choix pertinent et cohérent

L’investissement locatif étudiant séduit Julien et Léa par son équilibre entre accessibilité, rendement et utilité sociale. Il requiert rigueur et implication. Après avoir exploré les chiffres et les risques, ils optent pour un studio près des universités nantaises, à 15 minutes à vélo de chez eux. Ils peuvent espérer une plus-value de 2% par an, soit une valeur d’environ 250.000 euros dans 15 ans. S’ils décident de le revendre à ce moment-là, après avoir perçu environ 90.000 euros de loyers nets cumulés, le couple aura remboursé une bonne partie de son crédit et constitué un capital de plus de 100.000 euros. Ils auront aussi profité d’un complément de revenu régulier. Enfin, ils comptent choisir le régime LMNP réel et ainsi amortir le bien et le mobilier. Ils vont aussi réduire fortement leur imposition sur les loyers.