Vous louez votre logement : quelles sont les obligations de votre locataire ?

information fournie par Café de la Bourse •14/02/2026 à 08:08

Vous venez de mettre un logement en location ou vous envisagez de le faire prochainement ? Félicitations. Mais devenir propriétaire-bailleur ne s'improvise pas. Si vous connaissez probablement vos obligations envers votre locataire, savez-vous réellement ce que la loi impose à votre locataire en retour ?

Comprendre ces obligations est essentiel pour protéger votre investissement, anticiper les difficultés et réagir efficacement en cas de manquement. La loi du 6 juillet 1989, notamment son article 7, encadre précisément les devoirs du locataire. Résumons les obligations de votre locataire en 5 grandes catégories.

Les obligations financières

C'est évidemment la première obligation : votre locataire doit payer son loyer à l'échéance convenue par le contrat de bail. Un paiement systématiquement en retard — même de quelques jours — reste un manquement, même si le loyer finit par être réglé.
Outre le loyer, votre locataire doit s'acquitter des charges récupérables. Celles-ci peuvent être facturées sous forme de provisions avec régularisation annuelle ou sous forme de forfait (notamment en location meublée). Mais attention, toutes les charges ne sont pas récupérables. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste de celles que vous pouvez demander à votre locataire (eau, chauffage, entretien des parties communes, etc.).

L'entretien du logement

C'est souvent sur ce point que les incompréhensions sont les plus nombreuses. Pourtant, la loi est claire : le locataire doit assurer l'entretien courant du logement et les réparations locatives qui découlent de l'usage normal des lieux, sauf si la dégradation résulte de la vétusté ou d'un vice de construction.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détaille les réparations locatives : entretien de la chaudière individuelle, purge des radiateurs, remplacement d'interrupteurs, entretien des joints, petites réparations électriques ou de plomberie, etc.
Le locataire doit également souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs comme l'incendie ou les dégâts des eaux.

Le respect des règles de vie

Au-delà des obligations financières et d'entretien, votre locataire doit respecter un ensemble de règles qui garantissent une occupation paisible du logement, pour lui-même, pour vous et pour le voisinage.

Le locataire doit aussi occuper les lieux de manière conforme à leur usage. Il doit utiliser le logement raisonnablement, sans causer de nuisances à ses voisins : soirées trop bruyantes, comportements inappropriés, cris, aboiements répétés, etc.
Il doit également respecter la destination du logement telle qu'indiquée dans le bail (habitation, activité professionnelle ou stockage massif). Si votre bien se situe en copropriété, le règlement de copropriété s'impose à lui au même titre qu'à vous.

Les travaux et modifications du logement

Ce n'est pas parce que votre locataire occupe le logement qu'il peut en faire ce qu'il veut. La loi distingue clairement les aménagements autorisés sans votre autorisation et ceux nécessitant votre accord.

Le locataire peut librement effectuer des aménagements légers : peintures, installation d'étagères, pose d'une moquette non collée, fixation de luminaires ou autre, dès lors qu'il peut remettre les lieux en état lors de son départ.
En revanche, tout ce qui modifie la structure, l'agencement ou l'apparence extérieure du logement est interdit sans votre accord écrit comme abattre une cloison, percer un mur porteur, installer une climatisation visible de l'extérieur ou faire un aménagement lourd comme installer une véranda ou un poêle.

Rappelons aussi que si le locataire prend en charge l'entretien courant, les grosses réparations vous incombent : mise aux normes, étanchéité, remplacement des équipements vétustes, réparations du gros œuvre, etc. Vous devez également maintenir en permanence un logement « décent ».

Les obligations en fin de location

La fin du bail est une étape sensible où les litiges sont fréquents. Le locataire doit tout d'abord respecter un préavis : trois mois pour une location vide et un mois pour une location meublée avec certaines exceptions permettant un préavis réduit. Le préavis prend effet dès la réception de la notification de congé.

L'état des lieux de sortie est une étape clé, puisqu'il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour évaluer les dégradations éventuelles. Vous devez vérifier la propreté générale du logement, l'état des équipements et les réparations locatives non réalisées.

Le locataire doit rendre un logement propre, entretenu et en bon état, en tenant compte de l'usure normale. Avant de partir, il doit effectuer les petits travaux nécessaires : reboucher les trous, remplacer les éléments dégradés et nettoyer le logement. Vous pouvez conserver tout ou partie du dépôt de garantie en cas de dégradations, mais vous devez en justifier les raisons. Il est par ailleurs conseillé lors de la restitution du dépôt que vous vous réservez le droit de réclamer des sommes supplémentaires si vous découvrez des vices cachés dans les semaines suivantes.

Enfin, le locataire doit restituer toutes les clés : logement, boîte aux lettres, parking, local vélo, télécommandes et badges d'accès. Il doit également vous fournir la dernière attestation d'entretien de la chaudière ou de ramonage si applicable.