Viager occupé : vendre son bien tout en continuant à y vivre information fournie par Boursorama avec LabSense 29/05/2026 à 08:30
Viager occupé : de quoi s’agit-il ?
Pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier sans le quitter, le viager occupé est la solution idéale. En effet, le vendeur (crédirentier) cède son bien mais conserve le droit d’y vivre jusqu’à la fin de sa vie. Pour l’acheteur (débirentier), cette formule a aussi ses avantages. En pratique, un acte est signé chez le notaire. Un bouquet au comptant est versé au vendeur qui perçoit ensuite une rente mensuelle (voire trimestrielle ou annuelle) nommée « rente viagère ». La rente viagère est indexée sur l’inflation. De plus, elle peut être entièrement reversée au conjoint survivant. En outre, en cas de libération anticipée du bien, elle peut être majorée. Enfin, elle offre des avantages fiscaux au vendeur. Le viager occupé se distingue du viager libre, procédure avec laquelle le bien est libéré dès que la vente est actée. Le bien en question peut alors être habité par l’acheteur ou mis en location par ce dernier. Pour rappel, la propriété est constituée de l’usus (droit d’user du bien), du fructus (droit de percevoir les fruits et revenus du bien) et de l’abusus ou nue-propriété (droit de disposer du bien). Avec la vente en viager occupé, le vendeur a deux possibilités : conserver l’usus et le fructus, autrement dit l’usufruit, et vendre la nue-propriété ou conserver uniquement l’usus et vendre la nue-propriété et le fructus. L’acheteur devient, dans les deux cas, nu-propriétaire du bien. Le DUH (droit d’usage et d’habitation) reste la solution la plus simple mais aussi celle qui attire le plus les acheteurs.
Comment choisir entre viager occupé et viager libre ?
Le choix du type de vente en viager dépend de la situation de chacun. Vous devez faire le vôtre en fonction de votre souhait ou non de rester dans votre logement mais aussi en fonction de vos besoins financiers. Les avantages et les inconvénients de chaque solution sont également à prendre en compte. Côté vendeur, les atouts du viager occupé sont divers : il n’a pas à quitter son logement ; il perçoit des revenus complémentaires pouvant lui permettre de vivre plus confortablement, d’épargner ou encore d’adapter son domicile ; en cas de décès, il a la certitude que son conjoint ou sa conjointe continuera de percevoir la rente et qu’il ou elle pourra rester dans le bien ; il peut transmettre le bouquet à ses enfants en faisant une donation exonérée de droits de succession (sauf au-delà des plafonds légaux) ; il n’a plus à supporter les charges liées à la propriété : taxe foncière sur les propriétés bâties… Pour l’acheteur, la décote d’occupation, c’est-à-dire la baisse du prix du bien par rapport à sa valeur réelle, est le principal avantage. Les risques financiers d’une vente en viager occupé sont toutefois à prendre en compte. Le décès prématuré du vendeur et le non-paiement de la rente font partie des risques encourus.