Travaux non-déclarés : quels sont les risques pris par le propriétaire du bien immobilier ?

information fournie par Moneyvox •09/03/2026 à 08:00

Construction d'une véranda, changement des menuiseries, transformation d'un garage en chambre… de nombreux travaux doivent être déclarés. À défaut, le propriétaire s'expose à de lourdes sanctions.

Vous voulez aménager un grenier, transformer un garage en studio, agrandir votre maison ou installer un abri de jardin ? Un certain nombre de travaux doivent faire l'objet d'une déclaration ou d'une autorisation avant de pouvoir être réalisés. Mais les règles ne sont pas toujours claires pour les particuliers et certains propriétaires préfèrent faire l'impasse sur ces formalités. Pourtant, les risques à réaliser des travaux non-déclarés sont loin d'être négligeables.

Des amendes qui peuvent aller jusqu'à 6 000 euros par mètre carré construit illégalement

Les travaux que vous envisagez de réaliser sur votre logement impliquent le dépôt d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire ? Il peut être tentant de ne pas effectuer cette formalité administrative… mais gare aux conséquences ! Le Code de l'urbanisme prévoit des amendes dont le montant peut aller de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré illégalement construit. Agrandir sa maison de 25 m² sans le déclarer peut donc entraîner une amende d'un montant maximal de 150 000 euros.

Pire encore : la justice peut demander à ce que la construction illégalement réalisée soit détruite. Une situation qui n'est pas hypothétique, comme le rappelle David Rodrigues, responsable juridique de CLCV : "On l'a vu dans certains dossiers : des constructions réalisées sans autorisation ont fini par être démolies purement et simplement". En effet, cette disposition légale est inscrite dans l'article L480-5 du Code l'urbanisme en ces termes : "le tribunal […] statue [….] soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements […] soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur".

Le propriétaire du bien immobilier concerné bénéficie toutefois d'un délai de prescription pénale de 6 ans à compter de la date d'achèvement des travaux. Une fois ce délai dépassé, certaines actions restent néanmoins ouvertes aux tiers. Dans certains cas, les voisins peuvent ainsi agir 10 ans après la fin des travaux non-autorisés. "Même lorsque la démolition n'est plus possible, l'administration peut bloquer de nouvelles demandes d'autorisation tant que la situation n'est pas régularisée" ajoute David Rodrigues.

Difficultés à la revente, contrôle fiscal, action de la copropriété… les autres risques à construire sans autorisation

Effectuer des travaux non-autorisés peut avoir de nombreuses autres conséquences. La revente du bien immobilier en question peut ainsi être plus difficile, voire impossible. Les acheteurs peuvent en outre demander à renégocier le prix du bien, par exemple lorsqu'une pièce n'a pas été déclarée. Ceux-ci ont même intérêt à demander à ce que la situation soit mise en conformité avant d'acheter, car "c'est le propriétaire en place qui assume la responsabilité, même si les travaux ont été réalisés par l'ancien propriétaire" souligne le responsable juridique de CLCV.

Si le logement concerné se situe dans une copropriété, il est en outre indispensable de se référer au règlement de la copropriété avant de réaliser des travaux. "Même si la mairie ne demande rien, cela ne dispense pas de respecter le règlement de copropriété et d'obtenir, le cas échéant, l'autorisation de l'assemblée générale" explique David Rodrigues à ce sujet. À défaut, la remise en l'état d'origine du bien peut être exigée.

Enfin, l'agrandissement d'un bien immobilier sans déclaration peut entraîner un rappel d'impôt en cas de contrôle fiscal. L'administration fiscale et les collectivités publiques disposent d'ailleurs d'outils de plus en plus performants pour détecter les constructions non-autorisées, telles que les images fournies par Google Maps et Google Street View. "Votre maison qui faisait 100 m² peut en faire 120 après travaux. Cela a des incidences fiscales" rappelle David Rodrigues.