Tertiaire, résidentiel, logistique : comment une SCPI construit la bonne combinaison sectorielle ?

information fournie par Swiss Life AM FR •30/10/2025 à 14:50

Le tertiaire : un pilier historique en mutation

Les bureaux, sièges sociaux et espaces de coworking représentent près de 60 % du marché des SCPI (source : ASPIM). Ces actifs offrent des baux longs et stables, souvent signés avec des entreprises solides. Mais avec l'essor du télétravail, les attentes évoluent : les SCPI privilégient désormais des immeubles bien situés, rénovés, certifiés et adaptés aux nouveaux usages. L'objectif : viser la qualité et la localisation stratégique plutôt que multiplier les mètres carrés.

Le commerce : utilité et résilience

Les commerces de proximité – alimentation, services, pharmacie – conservent une occupation stable et sont peu sensibles aux cycles économiques. Bien implantés, ils répondent à des besoins essentiels et offrent une fiabilité appréciée des SCPI, notamment dans les zones à forte fréquentation.

La logistique : un secteur en force croissance

Portés par l'essor du commerce en ligne, le secteur logistique représente environ 7% des investissements SCPI en 2024 (source : IEIF). Les entrepôts et plateformes situés en périphérie des grandes villes facilitent la livraison du “dernier kilomètre”, une étape clé pour acheminer les colis jusqu'au consommateur final. Ce secteur combine rendement, utilité et potentiel de valorisation.

Le résidentiel : un retour progressif et ciblé

Longtemps marginal dans les portefeuilles, le résidentiel fait son retour, notamment sous des formes adaptées :

• Des logements gérés : coliving, résidences étudiantes ou seniors
• Des logements neufs répondant à des normes énergétiques strictes

Ce segment répond à une demande structurelle, notamment dans les grandes agglomérations. Il offre des flux locatifs réguliers, mais nécessite une gestion plus fine (rotation des locataires, encadrement des loyers…).

Diversifier pour mieux performer

Construire une combinaison sectorielle équilibrée, c'est ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Une SCPI diversifiée peut ainsi :

• Amortir les baisses d'un secteur par les bonnes performances d'un autre
• Maintenir une régularité des revenus
• Adapter sa stratégie en fonction du cycle économique

Cette approche suppose une analyse permanente du marché, une veille sur les tendances (télétravail, vieillissement de la population, flux logistiques…) et une grande agilité dans la gestion des actifs.

Une sélection guidée par les convictions de marché

Chez Swiss Life Asset Managers France, nous sélectionnons les actifs les plus pertinents, sans contrainte typologique ou géographique. Nos convictions portent sur :

• Les commerces, en centre-ville ou dans les parcs commerciaux à ciel ouvert (retail park) en périphérie
• La logistique urbaine, dite du « dernier kilomètre », avec des entrepôts proches des métropoles
• Le bureau de demain, avec des services et des espaces de travail flexibles et modulables
• L'hôtellerie, notamment de plein air, un secteur en pleine croissance marqué par une montée en gamme des prestations

Nous restons également attentifs à des opportunités dans la santé, les résidences gérées et l'immobilier industriel, qui présentent des perspectives intéressantes à moyen terme. Cette approche opportuniste se reflète pleinement dans notre SCPI Mistral Sélection, conçue pour intégrer une combinaison sectorielle agile et évolutive, capable d'accompagner durablement les épargnants face aux mutations du marché.

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.

L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.