Succession immobilière : voici l’erreur n°1 à éviter selon un notaire (elle va vous coûter cher)

information fournie par aufeminin •12/09/2025 à 11:28

Hériter d’un bien immobilier est une étape clé qui peut vite devenir un casse-tête fiscal si certaines précautions ne sont pas prises. Parmi les erreurs les plus fréquentes lors d'une succession, une faute en particulier peut vous coûter très cher. Qu'il s'agisse d'un mauvais calcul, d'une fausse bonne idée ou d'une simple méconnaissance des règles, elle risque d'attirer l’attention du fisc et d'entraîner un redressement fiscal salé.

En France , les droits de succession figurent parmi les plus élevés d’Europe. Selon un rapport de l’OCDE, l’Hexagone est l’un des pays où la fiscalité sur les héritages est la plus lourde. « Certains pensent qu’en sous-évaluant leur bien , ils paieront moins d’impôts « , avertit Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris, auprès du Figaro Immobilier . Pourtant, cette erreur peut s’avérer coûteuse .

Lorsqu’un bien immobilier est transmis lors d’une succession , les héritiers doivent remplir une déclaration de succession dans les six mois suivant le décès et y inscrire la valeur vénale des biens hérités. C’est sur cette base que l’administration fiscale calcule les droits de succession . Mais si le montant déclaré est inférieur à la valeur réelle du marché , l’État peut procéder à un redressement fiscal et imposer des pénalités importantes . « Il ne faut pas jouer avec le feu. Les impôts ne sont pas dupes », rappelle Maître Couzigou-Suhas.

Droits de succession : l’erreur n°1 à ne pas commettre en cas d’héritage d’un bien immobilier

Lors d’une succession , il peut être tentant de sous-estimer la valeur d’un bien immobilier pour diminuer les droits de succession à payer. Mais cette stratégie peut vite se retourner contre les héritiers. En cas de revente du bien , l’ écart entre le prix déclaré et le prix de vente peut alerter l’ administration fiscale , qui procédera alors à un redressement fiscal .

Prenons l’exemple de Jacques, François et Isabelle, qui héritent d’une maison familiale en juillet 2021 et la déclarent à 320 000 euros. Grâce aux abattements fiscaux , leurs droits de succession s’élèvent à 1 788 euros. Mais lorsqu’ils revendent la maison en mars 2025 pour 400 000 euros, la différence de 80 000 euros attire l’attention du fisc . Résultat : un redressement fiscal , des intérêts de retard et un impôt sur la plus-value . « Une estimation trop basse suivie d’une revente plus élevée entraîne automatiquement une correction fiscale », souligne Maître Couzigou-Suhas.

Quelles sanctions en cas de sous-évaluation d’un bien immobilier ?

L’ administration fiscale dispose d’un délai de trois ans (plus l’année en cours) pour procéder à un contrôle fiscal en cas de suspicion de sous-évaluation d’un bien immobilier . Selon le site Meilleurs Agents, si une erreur involontaire est constatée, les héritiers devront simplement payer la différence avec un intérêt de 0,4 % par mois . En revanche, si le fisc estime qu’il y a eu volonté de fraude , une pénalité de 40 % peut être appliquée, voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses .

Un bien immobilier doit être vendu dans la fourchette de prix indiquée dans la déclaration de succession . Si le bien a été sous-estimé , les héritiers risquent de le vendre à perte ou d’être imposés sur la plus-value s’ils le revendent à un prix supérieur. Pour rappel, une plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et de sa valeur déclarée.

Comment bien estimer un bien immobilier lors d’une succession ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est essentiel de faire estimer le bien par un notaire ou un agent immobilier . Ce dernier prendra en compte la surface, l’état du bien, l’emplacement et le marché local. Si le bien immobilier a une valeur supérieure à 5 000 €, son estimation doit obligatoirement être établie par un notaire . Une évaluation correcte permet d’ optimiser la fiscalité en limitant les droits de succession et l’ impôt sur la plus-value . Si la maison de Jacques, François et Isabelle avait été estimée dès le départ à 380 000 euros, leurs droits de succession auraient été de 4 194 euros chacun, et l’impôt sur la plus-value aurait été réduit à 240 euros au lieu de 8 567 euros. Soit une économie de 4 729 euros par héritier !

Pour finir, si vous héritez d’un bien immobilier , dites vous que la transparence est de mise. Une sous-évaluation peut sembler être une solution pour payer moins d’ impôts , mais elle risque surtout de vous coûter beaucoup plus cher à long terme. « Donner une bonne évaluation dès le départ est donc essentiel » , conclut Maître Couzigou-Suhas. Pour éviter tout risque de redressement fiscal , faites appel à un notaire ou un expert immobilier et assurez-vous d’être en conformité avec la loi.