SCPI sans frais d’entrée, une nouvelle approche de l’investissement immobilier

information fournie par Swiss Life AM FR •09/10/2025 à 10:23

SCPI avec ou sans frais d'entrée : quelles différences, quels impacts ? Une nouvelle génération de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) propose un modèle sans frais d'entrée, dans lequel la valeur de retrait est identique au montant investi dès la souscription. Ce modèle séduit par sa transparence et sa souplesse, mais il repose sur une logique différente qu'il convient de bien comprendre.

Une approche plus lisible… mais pas sans frais

Contrairement aux SCPI traditionnelles, les SCPI sans frais d'entrée ne réduisent pas la valeur de retrait des parts. L'investisseur peut, en théorie, récupérer le montant investi (hors variation de marché) dès la revente. Cela offre une meilleure lisibilité et une perception immédiate de la rentabilité.

Cependant, les frais ne disparaissent pas :

• Ils sont répartis dans le temps, via des commissions de gestion annuelles, souvent plus élevées.
• Des frais de sortie peuvent s'appliquer en cas de revente anticipée, afin d'encourager une détention minimale.

À noter : les SCPI avec frais d'entrée permettent également d'investir 100 % du capital, mais les frais sont intégrés dans la valeur de retrait, ce qui peut impacter le montant récupéré en cas de sortie rapide.

Une gestion tournée vers la performance

Derrière cette promesse de simplicité se cache une stratégie de gestion plus agile, souvent mieux alignée avec les intérêts des investisseurs. Le modèle sans frais d'entrée repose sur :

• Une gestion dynamique et une sélection rigoureuse des actifs, axée sur la valorisation des actifs à moyen/long terme
• Un alignement fort entre gestionnaire et investisseurs : la société de gestion est rémunérée sur la performance réelle des actifs

Un alignement renforcé entre gestionnaire et investisseurs

Dans ce modèle, la société de gestion ne perçoit pas de commission immédiate. Elle se rémunère principalement via les frais de gestion annuels, calculés à partir des revenus encaissés par les actifs.

Ce modèle crée un alignement d'intérêts fort entre la société de gestion et les associés de la SCPI : pour être rémunérée, la société doit générer des performances durables, ce qui l'incite à :

• Sélectionner rigoureusement les actifs à acquérir
• Choisir des locataires solides et pérennes
• Optimiser la gestion locative et la valorisation du patrimoine
• Réaliser des arbitrages pertinents en fonction des cycles immobiliers

Ce modèle encourage une gestion active, responsable et tournée vers la création de valeur dans le temps.

Un exemple concret pour mieux comprendre

Vous investissez 10 000 € dans deux SCPI différentes :

• SCPI avec 10 % de frais d'entrée : les 10 000 € sont investis dans des actifs immobiliers. Toutefois, la valeur de retrait est inférieure à ce montant. Ces frais sont progressivement compensés par les revenus locatifs, à condition de conserver les parts sur le long terme.
• SCPI sans frais d'entrée : les 10 000 € sont investis et la valeur de retrait est identique au montant souscrit (hors variation du marché). Les frais sont répartis dans le temps via une commission de gestion annuelle, ce qui permet une meilleure lisibilité et une rentabilité potentielle dès les premières années, selon la performance des actifs. Attention toutefois : des frais de sortie peuvent s'appliquer en cas de revente anticipée.

L'exemple de Mistral Sélection

Notre SCPI Mistral Sélection, sans frais d'entrée, incarne cette nouvelle génération :

• Une stratégie rigoureuse,
• Des revenus potentiels réguliers,
• Une approche durable, pensée pour accompagner les épargnants dans le temps.

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla .

L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
À retenir : Les SCPI sans frais d'entrée offrent une alternative séduisante pour les investisseurs en quête de transparence et de flexibilité. Leur modèle repose sur une gestion active et un alignement d'intérêts renforcé, mais nécessite une bonne compréhension des frais différés et des conditions de sortie.