SCPI : investir en direct ou via l'assurance-vie, que choisir ?

information fournie par Swiss Life AM FR •18/07/2025 à 10:56

Les SCPI séduisent de plus en plus de Français. Accessibles, diversifiées, performantes, elles permettent d'investir dans l'immobilier professionnel à partir de quelques centaines d'euros. Faut-il acquérir ses parts de SCPI en direct ou via un contrat d'assurance vie ? Tour d'horizon des avantages et limites de chaque option pour faire fructifier votre épargne tout en optimisant votre fiscalité.

La SCPI : l'immobilier accessible à tous

Envie d'investir dans l'immobilier locatif sans passer chez le notaire ni gérer les locataires ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) collectent l'épargne des investisseurs pour acquérir des biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels...) en France ou à l'étranger, et redistribuent, chaque mois ou chaque trimestre, leur part des loyers perçus, au prorata de l'investissement.

Avec un ticket d'entrée modeste et une gestion entièrement déléguée, la SCPI séduit par sa simplicité. En 2024, le rendement moyen s'est établi à 4,72 % , bien au-dessus de l'immobilier locatif traditionnel (2 % à 3 % ).

Mais comment souscrire ? Deux options s'offrent à vous : en direct ou via un contrat d'assurance vie. Chaque solution présente ses avantages… mais aussi quelques limites.

Souscrire en direct : souplesse, crédit et rentabilité

Un accès simple et un choix étendu

Acheter des parts de SCPI en direct, c'est simple et rapide : auprès de son conseiller bancaire, d'un professionnel de la gestion de patrimoine ou via une plateforme en ligne. Ce mode d'acquisition donne accès à une grande variété de SCPI : spécialisées (bureaux, santé, commerce, etc.) ou diversifiées, françaises ou européennes. Vous composez ainsi une allocation sur mesure, en adéquation avec vos convictions et votre profil de risque.

Le crédit immobilier, un levier puissant

Comme pour l'achat d'un bien immobilier classique, il est possible de financer l'achat de parts de SCPI à crédit. Ce levier permet d'augmenter votre exposition au marché avec un apport limité, et donc de maximiser vos gains potentiels. Les intérêts d'emprunt sont en outre déductibles des revenus fonciers, ce qui permet d'alléger la fiscalité pendant la durée du prêt.

Mais une fiscalité à surveiller…

Les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à votre revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux. Si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée (au-delà de 30 %), la fiscalité peut peser lourd. Les revenus financiers éventuels sont, quant à eux, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. A noter : cette fiscalité concerne les personnes physiques. Si les parts de SCPI sont détenues par une personne morale (SCI, holding, etc), le régime fiscal applicable dépend du statut de la société

Transmission, démembrement ou financement de projets de vie

Les SCPI en direct offrent une grande souplesse pour mettre en place des stratégies patrimoniales.
En cas de succession, les parts intègrent l'actif successoral et sont soumises aux droits de succession selon les règles classiques : le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est exonéré, mais les enfants ou autres héritiers peuvent être redevables de droits parfois élevés.

Pour anticiper la transmission ou réduire la fiscalité, il est possible d'opter pour le démembrement de propriété, une solution qui consiste à séparer l'usufruit (qui donne droit aux revenus), de la nue-propriété (qui donne droit à la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, au décès de l'usufruitier ou à l'issue d'une période définie).

Ce mécanisme peut répondre à plusieurs objectifs :
-    Préparer sa retraite : vous percevez les revenus, tout en transmettant la nue-propriété à vos enfants.
-    Financer les études de ses enfants : en leur attribuant temporairement l'usufruit, ils peuvent bénéficier des loyers pour couvrir leurs frais de scolarité, sans alourdir leur fiscalité.
-    Optimiser la transmission : transmettre la nue-propriété permet de réduire les droits de succession, tout en gardant le contrôle sur les revenus.
Le démembrement est d'ailleurs plus souple et plus accessible en direct qu'en assurance vie, où il est rarement proposé. Il peut être réalisé dès l'achat des parts de SCPI ou par donation.

Via l'assurance vie : un écrin fiscal pour vos SCPI

Une liquidité optimisée

Investir en SCPI via un contrat d'assurance vie multisupport permet de bénéficier d'une meilleure disponibilité de l'épargne. En cas de retrait (ou « rachat »), l'assureur s'engage à vous restituer les fonds, même si les parts de la SCPI ne sont pas encore revendues à un autre investisseur.

Une fiscalité avantageuse

La fiscalité constitue l'un des atouts majeurs de l'assurance vie. Après huit ans de détention, vous bénéficiez d'un abattement annuel sur les gains : 4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple . Il est cependant important de préciser que ces abattements ne s'appliquent qu'en cas de rachat partiel ou total du contrat. Tant que vous n'effectuez pas de rachat, vous ne payez aucun impôt et ne déclenchez donc pas de fiscalité.

Une transmission sur-mesure et facilitée

Autre avantage de taille : la SCPI via l'assurance vie permet d'optimiser la transmission du patrimoine.  En cas de décès, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés sont exonérés d'impôt jusqu'à 152 500 euros par bénéficiaire (si les primes sont versées avant 70 ans). Au-delà, ou si les versements ont été effectués après 70 ans, l'abattement est limité à 30 500 euros et commun à l'ensemble de vos bénéficiaires .

Quelques limites à connaître

Toutes les SCPI ne sont pas disponibles via l'assurance vie. Et attention, les frais (versements, gestion, arbitrage) peuvent être significatifs, bien qu'ils soient réduits dans les contrats en ligne.

Deux solutions complémentaires pour diversifier votre patrimoine

Les SCPI en direct offrent des revenus réguliers, intéressants pour compléter vos ressources, tandis que les SCPI détenues via l'assurance vie s'inscrivent dans une logique patrimoniale de long terme, avec une fiscalité et une transmission optimisées. La stratégie gagnante serait de combiner les deux. En diversifiant vos supports, vous équilibrez rendement, fiscalité et flexibilité.

Vous hésitez encore ? Prenez le temps de définir vos objectifs, votre horizon d'investissement et votre situation fiscale. Ensuite, bâtissez la combinaison qui vous ressemble.

C'est justement ce que permet la SCPI Mistral Sélection, disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.