SCPI et transmission : comment transmettre des parts de SCPI à ses enfants ou petits-enfants ?

information fournie par Swiss Life AM FR •29/09/2025 à 10:17

Quand on pense transmission patrimoniale, on imagine souvent un bien immobilier classique à léguer à ses enfants. Pourtant, il existe une solution plus souple, plus accessible et plus simple à transmettre : les parts de SCPI.

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d'investir dans l'immobilier sans acheter un bien en direct mais en détenant indirectement une partie d'un patrimoine immobilier. En achetant des parts de la SCPI, vous devenez associé et percevez des revenus potentiels réguliers, proportionnels au nombre de parts détenues. Ce que l'on sait moins, c'est que ces parts peuvent aussi s'inscrire dans une stratégie de transmission patrimoniale efficace, que ce soit de votre vivant ou à votre décès.

Pourquoi transmettre des parts de SCPI ?

Transmettre des parts de SCPI présente plusieurs avantages par rapport à un bien immobilier classique :

Souplesse : les parts sont plus facilement divisibles qu'un bien physique, ce qui facilite une répartition équitable du patrimoine entre les héritiers.
Simplicité : pas de gestion locative, pas de copropriété, pas de travaux à laisser à la charge de vos enfants.
Fiscalité avantageuse : dans le cadre d'une donation, il est possible de profiter d'abattements fiscaux, renouvelables tous les 15 ans.
Maintien des revenus : selon le montage choisi, vous pouvez continuer à percevoir les revenus de vos parts tout en organisant la transmission (via une donation en nue-propriété par exemple).

Quelles sont les options possibles pour transmettre ses parts de SCPI ?

Il existe plusieurs solutions pour transmettre vos parts de SCPI, selon vos objectifs et votre situation familiale.

1. La donation en plein propriété
Vous donnez tout ou partie de vos parts à vos enfants ou petits-enfants. Ainsi, vous profitez des abattements fiscaux en vigueur (100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, tous les 15 ans). En revanche, vous ne percevez plus les revenus des parts transmises.

2. La donation en démembrement de propriété
Vous transmettez la nue-propriété des parts, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus. Vous conservez ainsi les revenus, tout en réduisant la base taxable de la donation. Au moment de votre décès, vos héritiers récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.

3. La transmission par succession
Vos parts de SCPI font partie intégrante de votre patrimoine, et sont transmises selon les règles successorales. Les droits de succession s'appliquent sur la valeur des parts au jour du décès, après abattement. Le notaire les intègre dans l'actif successoral, sur la base des données de valorisation fournies par la société de gestion.

Quelques points de vigilance :

• Anticipez avec votre notaire : comme pour tout patrimoine immobilier, il est recommandé de préparer la transmission avec un professionnel, notamment si plusieurs héritiers sont concernés.
• Informez la société de gestion : en cas de donation ou de succession, il est essentiel de prévenir la société de gestion pour mettre à jour le registre des associés.
• Tenez compte de la liquidité : les parts de SCPI ne sont pas immédiatement revendables. Si certaines SCPI disposent d'un marché secondaire organisé, la revente peut prendre du temps. La transmission, en revanche, ne pose pas de difficulté.

En résumé, choisir de transmettre des parts de SCPI à ses enfants ou petits-enfants, c'est opter pour une solution fois souple, accessible et fiscalement avantageuse. Elle permet de préparer sa succession ou de soutenir ses proches, tout en continuant, si on le souhaite, à percevoir des revenus.

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L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.