SCPI : deux ans après, anatomie d’une chute et d’une reprise (Episode 2)

information fournie par Primaliance •03/10/2025 à 15:27

Notre série en trois épisodes sur la transformation du marché des SCPI.

Jeunes SCPI versus véhicules historiques : un débat stratégique

La crise est un accélérateur d’histoire, et d’histoire immobilière aussi. Pour les SCPI historiques, elle a accéléré la chute, ou le virage qui sauve. Et elle a aussi ouvert une porte pour de nouvelles venues.

Les atouts des nouveaux entrants

Les SCPI récentes présentent plusieurs avantages structurels après la correction des marchés immobiliers. En phase de constitution de leur patrimoine, elles peuvent saisir des actifs à des prix avantageux sans être pénalisées par un portefeuille déjà conséquent. Cette position leur permet de maximiser leur rentabilité dès les premières années.

Ces véhicules proposent souvent des offres de lancement à frais réduits durant la période dite « sponsor », réduisant les commissions de souscription habituellement comprises entre 8 % et 12 %. Cette stratégie vise à compenser l'absence d'historique de performance par des conditions financières attractives.

La diversification géographique constitue également un atout des jeunes SCPI. Contrairement à certaines SCPI historiques principalement exposées au marché français, les nouveaux véhicules privilégient une répartition européenne, leur permettant d'échapper partiellement aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus locatifs étrangers.

Elles ne présentent toutefois pas encore de patrimoine établi, ce qui donne moins de visibilité quant à la stratégie ou aux revenus locatifs. Pour celles qui font le choix d’investir hors de la zone euro, le risque de change vient s’ajouter.

La résilience des véhicules établis

Les SCPI historiques disposent néanmoins d'atouts qu'il ne faut pas ignorer. Elles offrent généralement une plus grande visibilité sur les revenus distribués grâce à leur expérience et à la taille de leur patrimoine (sans aucune garantie toutefois). Elles ont démontré leur capacité à s'adapter aux évolutions du marché et à optimiser leurs actifs au cours des nombreux cycles qu'elles ont traversés.

Certains véhicules anciens maintiennent des performances notables : Immorente de Sofidy affiche un TRI de 9,35 % sur 36 ans (source : Sofidy), Corum Origin de Corum AM présente un TRI de 6,75 % sur 10 ans (source : Corum AM), et Epargne Pierre d'Atland Voisin de 5,45 % également sur 10 ans (source : Atland Voisin). Ces résultats mesurés à fin 2024 témoignent de la solidité de leurs stratégies d'investissement sur le long terme, sans pour autant garantir leurs résultats futurs.

Un patrimoine large représente avant tout une moindre dépendance à un seul locataire. Lorsque le rendement d'une SCPI s'appuie sur de nombreux biens, il peut être considéré comme potentiellement plus durable et représentatif de la qualité du patrimoine que celui des SCPI les plus récentes parfois plus concentrées sur un faible nombre d’actifs.

Les risques spécifiques aux jeunes véhicules

En investissant dans une SCPI très jeune ou à faible encours, vous investissez avant tout sur un projet, la vision de la société de gestion et sa capacité à l'exécuter dans la durée, notamment à travers les crises. La performance affichée ne tient souvent qu'à quelques biens, les tout premiers acquis, sélectionnés spécifiquement pour leur rendement élevé. Le taux d'occupation est mécaniquement de 100 % et le rendement attractif.

Cette situation pose la question de la reproductibilité des performances lorsque la SCPI aura multiplié son encours par trois ou dix. La capacité à maintenir des rendements élevés avec un patrimoine étendu reste à démontrer pour la plupart des véhicules récents.

A suivre, dernier chapitre de notre étude : quels conseils pour investir dans un marché en recomposition ?

Episode 3 - Lire la suite et fin

TRI ou Taux de rendement interne : correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence.

Taux de distribution (TD) : indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il est obtenu en divisant les dividendes bruts de fiscalité versés (avant impôts et prélèvements obligatoires) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Cet article ne constitue pas une recommandation personnalisée. Vous êtes invité à consulter la documentation d’information présentant l’ensemble des caractéristiques, des risques et des frais afférents à l’investissement avant toute décision d’investissement. Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.