SCPI : comprendre le processus d’achat pas à pas

information fournie par Swiss Life AM FR •31/12/2025 à 13:47

Acheter des parts de SCPI ne se résume pas à un simple virement. Ce placement immobilier collectif repose sur un cadre réglementé et sur l'intervention de plusieurs acteurs qui garantissent la sécurité et la transparence des opérations. Comprendre ce fonctionnement permet de mesurer la fiabilité du produit et le rôle de chacun.

La société de gestion : le pilote de la SCPI

Au cœur du dispositif, la société de gestion est l'acteur principal. Agréée et contrôlée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle assume la responsabilité de la SCPI et prend toutes les décisions stratégiques.

Son rôle est multiple :
•    Définir la stratégie d'investissement et sélectionner les immeubles,
•    Collecter les fonds et fixer le prix des parts,
•    Tenir le registre des associés et distribuer les revenus,
•    Assurer la conformité réglementaire et la transparence.

C'est elle qui valide chaque souscription et officialise l'entrée de l'investisseur dans la SCPI. Elle agit comme un véritable chef d'orchestre, garantissant la bonne gestion du patrimoine immobilier et la protection des intérêts des associés.

Le distributeur : l'intermédiaire qui facilite l'accès

Dans la majorité des cas, l'investisseur ne souscrit pas directement auprès de la société de gestion. Il passe par un distributeur, qui peut être une banque, une plateforme spécialisée ou un conseiller en investissement.

Son rôle est essentiel :
•    Présenter les SCPI disponibles,
•    Vérifier l'adéquation du produit avec le profil de l'investisseur, conformément à la directive européenne MiFID II,
•    Transmettre le dossier à la société de gestion.

Le distributeur ne détient jamais les fonds : il agit uniquement comme intermédiaire commercial, garantissant que la souscription respecte les obligations réglementaires.

Le dépositaire : le garant de la conformité

Un établissement bancaire indépendant, appelé dépositaire, contrôle la régularité des opérations. Il vérifie les flux financiers et s'assure que la SCPI respecte les règles imposées par l'AMF. Ce contrôle permanent protège les intérêts des associés et renforce la sécurité du dispositif.

Le rôle de l'investisseur

Pour souscrire, l'investisseur doit remplir un bulletin de souscription, fournir des justificatifs d'identité et de domicile (procédure KYC, lutte contre le blanchiment, etc…), puis effectuer le virement correspondant au nombre de parts souhaité.
Une fois le dossier validé par la société de gestion, l'investisseur est inscrit au registre des associés. Une attestation de souscription lui est envoyée et le date d'entrée en jouissance précisée (généralement entre trois et six mois avant le premier revenu). Chaque trimestre, des bulletins lui sont envoyés, lui permettant de suivre l'évolution de son investissement.

En résumé

Souscrire à une SCPI est un processus simple pour l'investisseur, mais très encadré. Plusieurs acteurs interviennent pour garantir la sécurité et la transparence :
•    La société de gestion : pilote la SCPI et assure la conformité,
•    Le distributeur : facilite l'accès et vérifie l'adéquation du produit,
•    Le dépositaire : contrôle les opérations,
•    L'AMF : supervise l'ensemble.

Zoom sur la SCPI Mistral Sélection

Mistral Sélection est une SCPI gérée par Swiss Life Asset Managers France, société de gestion agréée par l'AMF. À ce titre, elle assure :
•    La sélection des actifs immobiliers : des immeubles diversifiés situés en France et en zone Euro, principalement dans l'immobilier professionnel.
•    La gestion locative et administrative : perception des loyers, suivi des travaux, inscription des associés au registre.
•    La transparence et la conformité : respect des obligations

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.