Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

information fournie par Swiss Life AM FR •31/12/2025 à 12:36

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont souvent perçues comme un moyen simple et performant d'investir dans l'immobilier sans gérer directement un bien. Elles offrent une accessibilité et une mutualisation des risques qui séduisent de nombreux épargnants. Cependant, comme tout investissement, elles comportent des aléas qu'il est essentiel de comprendre avant de se lancer. Voici les principaux risques à connaître.

Risque de perte en capital

La valeur des parts de SCPI peut augmenter ou diminuer, en fonction :
-    De l'évolution du marché immobilier
-    De la qualité des immeubles détenus
-    Des évaluations semestrielles réalisées par des experts.

En cas de baisse du marché ou de dépréciation des actifs, le capital investi peut diminuer. Ce risque est inhérent à tout investissement immobilier, soumis aux cycles économiques : la valeur n'est jamais garantie.

Comparaison avec l'immobilier classique :
Un bien immobilier peut également perdre de la valeur (exemple : baisse des prix dans une zone géographique). La différence : la SCPI mutualise le risque sur plusieurs pays potentiellement, alors qu'un bien unique concentre le risque sur une seule localisation.

Risque de liquidité

La revente des parts de SCPI n'est pas automatique : elle dépend de la présence d'un acheteur au moment où vous souhaitez sortir. En période de marché tendu ou lorsqu'il y a moins de demande, les délais peuvent s'allonger, parfois plusieurs mois, ce qui signifie que votre capital peut rester immobilisé plus longtemps que prévu. C'est un élément important à garder en tête si vous anticipez un besoin de liquidité rapide.

Comparaison :
La vente d'un bien peut prendre 6 à 12 mois ou plus. La SCPI offre une liquidité organisée, mais, comme l'immobilier classique elle reste conditionnée à la rencontre entre acheteurs et vendeurs.

Risque lié au marché immobilier

Les revenus des SCPI proviennent des loyers encaissés. Si des locaux restent vacants ou si les loyers baissent, le rendement diminue. Ce risque est particulièrement sensible dans les secteurs en mutation, comme les bureaux, où le télétravail a pu changer les habitudes. Une SCPI exposée à un marché en difficulté peut voir ses revenus baisser.

Comparaison :
Même risque pour un propriétaire direct qui aurait son logement vacant, mais la SCPI limite l'impact grâce à la mutualisation des locataires.

Risque de durabilité (ESG)

Les normes environnementales et énergétiques évoluent rapidement. Des actifs mal classés énergétiquement ou non conformes aux critères ESG peuvent perdre de la valeur ou nécessiter des travaux coûteux.

Comparaison :
Dans l'immobilier direct, le propriétaire assume seul le coût des rénovations. En SCPI, ces coûts sont mutualisés, mais peuvent impacter le rendement.

Risque lié à l'effet de levier

Certaines SCPI utilisent l'endettement pour financer des acquisitions. Si les taux montent ou si les loyers baissent, l'effet de levier peut amplifier les pertes.

Comparaison :
Même principe pour un investisseur en direct qui finance par crédit : le levier augmente la sensibilité aux cycles.

Risque de taux

En cas d'investissement par crédit, la variation des taux d'intérêt peut avoir un impact. Une hausse des taux augmente le coût du financement et réduit la rentabilité. Ce risque est à surveiller avant de s'endetter, car il peut transformer une opération rentable en une charge plus lourde que prévu.

Risque de diversification

Toutes les SCPI ne présentent pas le même niveau de sécurité. Une SCPI investie sur un seul secteur ou une seule zone géographique sera plus vulnérable aux évolutions spécifiques. La diversification est clé pour limiter ce risque.

Si on compare avec l'immobilier classique :
Un investisseur en direct détient souvent un seul bien, donc une concentration maximale.

Risque de distribution non garantie

Les revenus versés par les SCPI ne sont jamais garantis. Ils peuvent varier d'une année à l'autre selon les performances et les charges. Il faut donc éviter de compter sur un montant fixe pour financer les dépenses courantes. Ce risque rappelle que les SCPI sont un investissement, pas une source de revenu assurée.

En résumé, investir en SCPI peut être une solution performante et accessible pour diversifier son patrimoine… à condition d'en comprendre les risques. En vous informant sur la liquidité, la composition du patrimoine, les taux d'occupation ou encore la stratégie de la société de gestion, vous investissez de manière plus éclairée. Si vous pensez vous lancer, la clé reste de comparer, diversifier et investir avec une vision long terme.

Gérée par Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Mistral Sélection s'inscrit dans cette logique :
-    Sans frais d'entrée
-    Diversification géographique et sectorielle : actifs en France et en Zone Euro principalement dans l'immobilier professionnel.
-    Stratégie agile : pensée pour évoluer avec les cycles de marché.
-    Accessibilité : disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.