Plus de 65 ans et locataire : comprendre la règle qui peut tout changer

information fournie par Mingzi •05/03/2026 à 15:06

L'affaire concerne une locataire âgée de plus de 65 ans à qui ses propriétaires ont délivré un congé pour reprendre le logement afin d'y habiter. Estimant bénéficier du statut protecteur des locataires de plus de 65 ans prévu par la loi, elle conteste la validité du congé.

Après un passage devant la cour d'appel, le dossier est remonté devant la Cour de cassation. La question posée était simple en apparence : comment calculer les ressources d'un locataire senior pour savoir s'il bénéficie de la protection légale ?

Rappel : la protection des locataires de plus de 65 ans

La loi du 6 juillet 1989 protège certains locataires âgés.

Concrètement, un propriétaire ne peut pas donner congé pour reprise ou pour vente à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond réglementaire, sans lui proposer un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités.

Cette règle vise à éviter qu'une personne âgée aux revenus modestes ne se retrouve brutalement sans solution de relogement.

Mais encore faut-il déterminer précisément si les ressources dépassent ou non le plafond.

Revenus bruts ou revenus nets : où est la différence ?

Dans cette affaire, la locataire percevait des revenus fonciers (issus de biens immobiliers).

Elle soutenait que, pour apprécier son niveau de ressources, il fallait prendre en compte ses revenus fonciers nets imposables, c'est-à-dire après déduction des charges et abattements fiscaux.

Les bailleurs, eux, estimaient qu'il fallait retenir les revenus fonciers bruts, avant toute déduction.

Selon la méthode choisie, la locataire peut se retrouver au-dessus … ou au-dessous du plafond protecteur.

La réponse de la Cour de cassation

Dans son arrêt, la Cour de cassation tranche clairement.  Elle précise que la loi renvoie à l'arrêté ministériel uniquement pour fixer le montant du plafond, mais pas pour définir la méthode de calcul des ressources.

Résultat : les ressources à prendre en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction. Autrement dit, ce sont les revenus fonciers bruts qui doivent être intégrés.

La cour d'appel n'a donc commis aucune erreur en retenant cette méthode. Le pourvoi de la locataire est rejeté.

Cette décision apporte un éclairage important pour les locataires : le calcul des ressources ne tient pas compte des mécanismes d'optimisation fiscale ou des charges déduites. Ce qui compte, ce sont les montants avant déduction.

Source : Cour de cassation - Pourvoi n° 24-12.308 -  2 octobre 2025