Nue-propriété : acheter un bien sans l'occuper, est-ce vraiment intéressant ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •14/06/2026 à 08:30

Les avantages d'un achat en nue-propriété

Dans un démembrement, le droit de propriété est partagé entre l'usufruitier, qui peut utiliser le bien (l'occuper, en percevoir les revenus) et le nu-propriétaire, qui peut en disposer (le vendre, le donner, le léguer). En acquérant un bien en nue-propriété, l'acheteur bénéficie d'une décote de 25 % à 40 % sur la valeur vénale du bien, selon la durée de démembrement. Le plus souvent, cette durée est de 15 à 20 ans (plus la durée est importante, plus la décote sera forte). La décote appliquée correspond aux loyers qui auraient pu être perçus si le bien avait été acheté en pleine propriété. Le nu-propriétaire bénéficie par ailleurs de charges limitées, les charges courantes et les réparations d'entretien étant assumées par l'usufruitier. Il est cependant tenu à financer les grosses réparations (toitures, murs porteurs, clôtures, poutres…). Il appartient également à l'usufruitier d'assurer la gestion de la location (souscription du bail, relations avec le locataire) et ses aléas (non-occupation du bien, impayés…). La fiscalité est un autre atout de l'achat en nue-propriété. Elle est avantageuse à plusieurs niveaux pour le nu-propriétaire : son impôt sur le revenu n'est pas impacté pendant la durée du démembrement (le bien entrant dans le patrimoine imposable de l'usufruitier), la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier, le calcul des droits de succession ou de donation est basé uniquement sur la valeur de la nue-propriété (soit une fraction du prix total). Cette valeur est déterminée par un barème légal, en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Les inconvénients d'un achat en nue-propriété

Acheter en nue-propriété présente aussi des limites, l'inconvénient majeur étant de ne pas percevoir de loyers pendant toute la durée du démembrement. Par conséquent, les revenus sont différés dans le temps, contrairement à un investissement classique. Cette option n'est donc intéressante que pour un investissement à long terme, et représente un risque important pour les investisseurs visant le rendement à court terme. Par ailleurs, la revalorisation du bien n'est pas toujours garantie. Sa valeur peut en effet ne pas augmenter, voire baisser en fonction de la situation du marché. Une dévaluation de l'immobilier sur certaines zones (contexte économique difficile, modification de la règlementation, catastrophe naturelle…) peut impacter la plus-value recherchée. Un autre risque financier majeur est l'impossibilité de revendre le bien avant la fin du démembrement, sauf si un acheteur accepte la nue-propriété. Ce qui n'est pas une opération facile, car les investisseurs font plutôt le choix d'acheter en pleine propriété pour pouvoir générer des revenus immédiats. Il faut également prendre en compte le coût des éventuelles grosses réparations, ainsi que le risque de "requalification fiscale" par l'administration. Le fisc peut en effet estimer que l'achat est un usufruit déguisé et reconsidérer l'opération comme une vente en pleine propriété, avec pour conséquences fiscales la taxation de revenus locatifs non perçus. Les conflits potentiels avec l'usufruitier ne sont pas non plus à exclure, notamment si celui-ci n'entretient pas le bien, ou s'il le modifie sans l'accord du nu-propriétaire, avec un impact possible sur sa valeur. Dans tous les cas, avant d'investir dans un bien en nue-propriété, il est conseillé de faire appel à un professionnel, notamment pour s'assurer que la valeur du bien après décote sera suffisante au regard de la durée de l'usufruit.