Maison de retraite : un placement rentable pour diversifier son patrimoine ? information fournie par Boursorama avec LabSense 11/10/2025 à 08:30
Investir dans un EHPAD ou une résidence seniors
D'ici à 2050, environ un tiers des Français aura plus de 60 ans. Faire le choix d'investir dans un EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou dans une résidence seniors est donc une option judicieuse et stratégique. Cet investissement locatif spécifique permet de générer des revenus réguliers, de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine. Les deux types d'établissements diffèrent par le profil des résidents. L'EHPAD accueille des personnes en perte d'autonomie qui nécessitent un encadrement médical et une assistance dans les actes de la vie quotidienne. Quant à la résidence seniors, constituée de logements indépendants, elle héberge des personnes encore autonomes et propose un panel de services destinés à faciliter le quotidien des résidents (restaurant ou livraison de repas, soins infirmiers, activités sportives ou de bien-être, service de nettoyage, etc.).
Avantages de l'investissement en structures d'accueil
Investir dans ces structures d'accueil présente différents avantages, à commencer par la sécurité et la rentabilité. L'investisseur signe un bail commercial longue durée qui lui garantit la perception de revenus réguliers. Par ailleurs, il bénéficie de contraintes administratives allégées, la gestion étant déléguée à l'établissement. L'engagement avec le gestionnaire est contractualisé par un bail, document qui doit faire figurer la durée (entre 9 et 12 ans, renouvelable), le montant du loyer (avec des révisions indexées), la répartition des charges et des travaux, l'engagement de paiement du loyer même en cas de vacance du logement, les conditions de sortie (y compris en cas de départ anticipé). Miser sur l'EHPAD ou la résidence seniors est également intéressant sur le plan fiscal, avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permet de réduire, voire de supprimer, l'imposition sur les revenus locatifs. En fonction du régime fiscal (micro-BIC ou réel), des charges peuvent être déduites et venir diminuer l'assiette imposable. Plusieurs conditions s'imposent pour profiter de ce dispositif : percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an (ou inférieurs à la moitié des revenus globaux du foyer), proposer un logement répondant aux critères de décence des meublés et disposant d'un minimum de mobilier. Toujours dans le cadre du statut LMNP, l'investisseur peut aussi récupérer la TVA (soit 20 % du prix d'achat) et n'est pas tenu de respecter un plafond de loyer. Le statut LMNP n'est pas obligatoire, l'investisseur peut également choisir le régime micro-BIC ou la SCI (Société civile immobilière). Compte tenu de la complexité de ces dossiers, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier ou à un conseiller en gestion de patrimoine compétent en matière de placements financiers et de fiscalité.
Inconvénients de l'investissement en structures d'accueil
Même s'il constitue une réelle opportunité, ce type d'investissement présente néanmoins quelques inconvénients. La dépendance à la fiabilité du gestionnaire en fait partie : si la structure n'est pas suffisamment solide, le versement des loyers peut être interrompu. Il est donc conseillé d'être vigilant sur le choix du gestionnaire et d'opter pour un établissement reconnu. Certains critères doivent attirer l'attention : ancienneté et réputation, nombre de lits, taux d'occupation, localisation (zones de densité importante de retraités, proximité des commerces et des transports…). Autre inconvénient de ces investissements locatifs : la revente peut s'avérer plus compliquée qu'un bien immobilier classique, le marché étant plus restreint et les prix encadrés. La revalorisation foncière est également très faible : les prix dans ce secteur immobilier variant très peu, il ne faut pas s'attendre à des plus-values.