Loi de finances 2026 : quels changements fiscaux pour les investisseurs en SCPI ?

information fournie par Primaliance •27/02/2026 à 15:21

Adoption mouvementée de la loi de finances 2026

La loi de finances pour 2026 a été définitivement adoptée le 2 février 2026 par l'Assemblée nationale après une procédure parlementaire agitée, marquée par plusieurs recours à l'article 49.3 de la Constitution. Ce budget introduit des modifications fiscales qui concernent les revenus du capital, tout en préservant la fiscalité applicable aux revenus fonciers distribués par les SCPI .

Stabilité fiscale relative pour les SCPI traditionnelles

Maintien des prélèvements sociaux à 17,2% sur les revenus fonciers

La principale caractéristique de la loi de finances 2026 pour les SCPI traditionnelles réside dans le maintien de la fiscalité applicable à leurs revenus . Alors que la majorité des revenus du capital voient leur fiscalité alourdie, les revenus fonciers de location nue conservent leur niveau de taxation actuel.

Pour une SCPI affichant un taux de distribution de 5% et un prix de part de 200 euros, la distribution annuelle brute s'établit à 10 euros par part. Après application des prélèvements sociaux à 17,2% (1,72 euro), puis de l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition de l'associé, le revenu net reste calculé selon les mêmes modalités qu'en 2025.

Cette stabilité contraste avec la situation des placements financiers classiques, dont la fiscalité s'alourdit de 1,4 point de prélèvements sociaux. L'écart de traitement fiscal entre revenus fonciers et revenus financiers s'accentue, renforçant l'attractivité relative de l'immobilier locatif indirect via les SCPI – sans que ce motif ne puisse constituer le seul critère d’investissement..

Préservation de l'IFI dans sa forme actuelle

L'abandon du projet d'impôt sur la fortune improductive constitue un second élément de stabilité. Les détenteurs de SCPI soumis à l'IFI conservent les mêmes modalités d'évaluation et de déclaration de leurs parts, sans élargissement de l'assiette taxable ni modification des seuils d'imposition.

Cette double stabilité (revenus fonciers et IFI) crée un environnement fiscal prévisible pour les investisseurs en SCPI, élément favorable dans un contexte d'incertitude économique. La visibilité fiscale constitue un facteur apprécié par les épargnants de long terme.

Maintien des fondamentaux d'investissement

Les modifications fiscales introduites par la loi de finances 2026 n'affectent pas les fondamentaux de l'investissement en SCPI. La transparence fiscale des sociétés civiles demeure le principe applicable, avec une imposition des revenus entre les mains des associés selon leur situation personnelle.

Les SCPI restent des placements de long terme visant à générer des revenus locatifs réguliers et à constituer un patrimoine immobilier diversifié. La durée de placement recommandée de 8 à 10 ans minimum n'est pas modifiée par les évolutions fiscales.

Les risques inhérents à l'investissement en SCPI persistent : risque de perte en capital lié à l'évolution des valorisations immobilières, liquidité limitée dépendant des conditions du marché secondaire, revenus non garantis fonction de l'occupation des biens et des conditions de marché.

Abandon de l'impôt sur la fortune improductive

Projet initial et débats parlementaires

Le projet de loi de finances 2026 comportait initialement une mesure visant à créer un impôt sur la fortune improductive, qui aurait élargi l'assiette de l'IFI actuel à l'ensemble des actifs jugés peu ou non contributifs à l'économie réelle. Ce dispositif visait notamment les biens immobiliers non loués, les liquidités excédentaires, les contrats d'assurance-vie en fonds euros et les biens de luxe.

Les SCPI auraient été considérées comme des actifs productifs et auraient donc échappé à cette nouvelle taxation, à condition de présenter un taux d'occupation financier satisfaisant et de distribuer des revenus réguliers. Cette approche visait à distinguer les placements immobiliers générant des revenus locatifs des actifs purement détenus en attente de valorisation.

Les seuils d'assujettissement envisagés oscillaient entre 1,3 et 2,57 millions d'euros de patrimoine net selon les versions discutées à l'Assemblée nationale et au Sénat. Le taux de taxation proposé s'établissait à 1% au-delà du seuil dans la version de l'Assemblée.

Maintien du statu quo sur l'IFI

Cette mesure a été abandonnée lors du processus législatif. La loi de finances pour 2026 adoptée confirme le maintien intégral de l'IFI dans sa forme actuelle, centré sur les actifs immobiliers sans extension aux actifs financiers. Pour les patrimoines détenus au 1er janvier 2026 et au-delà, l'IFI inchangé continue de s'appliquer.

Ce maintien du statu quo préserve les modalités actuelles d'évaluation des parts de SCPI dans le cadre de l'IFI. La valeur retenue et communiquée par la société de gestion aux associés est en général proche de la valeur de réalisation des parts au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les détenteurs de SCPI soumis à l'IFI ne connaissent donc pas de changement de leur situation fiscale sur ce point en 2026. L'incertitude liée au projet d'impôt sur la fortune improductive est levée, au moins pour l'exercice fiscal 2026. Une réflexion pourrait toutefois être relancée pour 2027 selon l'évolution du contexte budgétaire.

Hausse ciblée de la CSG : les SCPI traditionnelles préservées

Augmentation des prélèvements sociaux sur les revenus du capital financier

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, adoptée parallèlement à la loi de finances, a augmenté le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur certains revenus du capital. Le taux passe de 9,2% à 10,6%, soit une hausse de 1,4 point. Cette modification porte le taux global des prélèvements sociaux de 17,2% à 18,6% sur les revenus concernés.

Les revenus du capital financier soumis à cette hausse comprennent les dividendes d'actions, les intérêts de placements, les plus-values mobilières, les revenus de comptes-titres, les comptes à terme et les livrets bancaires fiscalisés. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) passe ainsi de 30% à 31,4%.

Cette mesure s'applique aux produits de placement (PEA, livrets bancaires…) à compter du 1er janvier 2026. Pour certains revenus du patrimoine (plus-values mobilières, revenus issus de la location meublée non professionnelle ou LMNP), elle s'applique de manière rétroactive aux revenus perçus en 2025, qui supporteront la nouvelle CSG lors de leur taxation en 2026.

Exclusion des revenus fonciers de location nue

Les revenus fonciers issus de la location de logements nus restent au taux de CSG de 9,2%, maintenant les prélèvements sociaux totaux à 17,2%. Cette exclusion a été décidée pour ne pas pénaliser davantage l'investissement locatif dans un contexte de crise du logement et d'effondrement de l'offre locative.

Les SCPI investissant dans l'immobilier en location nue distribuent des revenus fonciers qui conservent donc leur niveau actuel de taxation. Cette stabilité fiscale concerne la grande majorité des SCPI du marché, qu'elles soient spécialisées sur les bureaux, les commerces, la logistique ou le résidentiel en location nue.

Les plus-values immobilières réalisées lors de la cession des parts de SCPI sont également exclues de la hausse de CSG, restant soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Cette disposition s'applique tant aux cessions de parts qu'aux éventuelles plus-values de cession d'actifs réalisées par les SCPI elles-mêmes.

Situation particulière des actifs immobiliers en location meublée

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont concernés par la hausse de CSG à 10,6%. Les investissements directs dans des résidences avec services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme) exploitées en location meublée sont soumis à ce régime.

Les distributions de SCPI, même lorsqu’elles concernent des résidences services ou médicalisées, restent imposées selon le régime des revenus fonciers pour l’associé. Dans la pratique, elles ne sont donc pas imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne supportent donc pas les prélèvements sociaux au taux majoré de 18,6%.

Quoi qu’il en soit, les associés de SCPI doivent consulter les documents fiscaux fournis annuellement par leur société de gestion pour identifier la nature exacte des revenus distribués et le taux de prélèvements sociaux applicable. Les bulletins trimestriels d’information précisent en général la qualification fiscale des revenus versés.

Maintien de la fiscalité de l'assurance-vie

Les contrats d'assurance-vie sont également exclus de la hausse de CSG. Les produits des fonds euros et des unités de compte en assurance-vie restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, préservant l'attractivité fiscale de cette enveloppe.

Qu’elles soient détenues en unités de compte dans des contrats d'assurance-vie ou en direct, les SCPI bénéficient donc aujourd’hui d'une double stabilité fiscale : celle applicable aux revenus fonciers distribués par la SCPI en direct, ou et celle du cadre fiscal de l'assurance-vie lors des rachats. Cette combinaison des deux modes d’investissement peut présenter un intérêt pour certains profils d'investisseurs.

Création du statut du bailleur privé et impact indirect sur les SCPI

Nouveau dispositif d'amortissement pour l'immobilier locatif

La loi de finances 2026 instaure un statut du bailleur privé permettant l'amortissement des logements locatifs sous conditions. Ce dispositif concerne les nouveaux propriétaires de logements collectifs d'habitation à titre principal, neufs en zone tendue ou anciens ayant fait l'objet d'une rénovation significative.

L'amortissement permet de déduire fiscalement une fraction de la valeur de l'immeuble chaque année, réduisant ainsi la base imposable des revenus fonciers. Cette mesure vise à rapprocher le traitement fiscal de la location nue de celui de la location meublée, qui bénéficiait déjà de la possibilité d'amortir les biens.

Ce dispositif ne peut être cumulé avec d'autres avantages fiscaux comme le Malraux ou les Monuments historiques. Il s'adresse aux investisseurs réalisant des acquisitions de logements neufs ou rénovés destinés à la location de longue durée.

Absence d'application directe aux SCPI

Les SCPI constituent des sociétés civiles soumises à un régime fiscal de transparence. Les revenus fonciers générés par les immeubles détenus par la SCPI sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur situation fiscale personnelle.

Le statut du bailleur privé s'applique aux personnes physiques détenant directement des biens immobiliers locatifs. Il ne concerne pas les parts de SCPI, qui constituent des titres de sociétés et non des biens immobiliers en propriété directe.

Les SCPI investissant dans l'immobilier résidentiel locatif ne bénéficient donc pas directement de ce nouveau dispositif d'amortissement. La fiscalité applicable aux revenus distribués par ces SCPI reste inchangée, avec une imposition selon le régime des revenus fonciers pour les associés personnes physiques.

Concurrence indirecte avec l'investissement locatif direct

L'introduction du statut du bailleur privé pourrait toutefois créer une concurrence indirecte avec les SCPI résidentielles. En améliorant la fiscalité de l'investissement locatif direct dans le neuf ou l'ancien rénové, ce dispositif peut inciter certains investisseurs à privilégier l'acquisition de biens en direct plutôt que des parts de SCPI.

Cette concurrence reste limitée par les contraintes propres à l'investissement locatif direct : nécessité d'un capital important pour l'acquisition, gestion locative à assurer, risques de vacance locative, illiquidité du bien. Les SCPI conservent leurs avantages en termes de diversification, de mutualisation des risques et de délégation de la gestion, en contrepartie de frais supplémentaires.

Indexation du barème de l'impôt sur le revenu et contribution différentielle

Revalorisation limitée des tranches d'imposition

Le barème de l'impôt sur le revenu pour l'imposition des revenus 2025 est revalorisé de 0,9%, soit un taux cohérent avec l'inflation observée. Les seuils, limites, plafonds et abattements applicables suivent cette même revalorisation.

Cette indexation limitée se traduit par une augmentation mécanique de la pression fiscale pour les contribuables dont les revenus progressent à un rythme supérieur à l'inflation. Les revenus fonciers potentiellement distribués par les SCPI, lorsqu'ils augmentent en ligne avec l'inflation immobilière, peuvent basculer dans des tranches d'imposition supérieures.

L'effet de cette indexation limitée reste modéré à l'échelle d'une année, mais peut s'accumuler sur plusieurs exercices si cette pratique se pérennise. Les détenteurs de SCPI percevant des revenus fonciers significatifs peuvent constater une augmentation progressive de leur taux marginal d'imposition.

Prorogation de la contribution différentielle sur les hauts revenus

La contribution différentielle sur les hauts revenus, introduite en 2025, est prorogée pour l'année 2026 et au-delà, tant que le déficit public français restera au-dessus de 3% du PIB. Cette contribution vise à assurer une imposition minimale de 20% pour les ménages disposant de revenus supérieurs à 250 000 euros pour une personne seule ou 500 000 euros pour un couple.

Ce mécanisme peut concerner les détenteurs de portefeuilles importants de parts de SCPI générant des revenus fonciers élevés. La contribution différentielle se calcule en comparant l'impôt effectivement acquitté au seuil de 20% des revenus, et complète l'imposition si celui-ci n'est pas atteint.

Les revenus fonciers issus des SCPI entrent dans le calcul de cette contribution différentielle, au même titre que les autres catégories de revenus. Les contribuables concernés doivent intégrer cette contrainte fiscale supplémentaire dans l'évaluation du rendement net de leurs investissements en SCPI.

Taxe sur les holdings patrimoniales et actifs somptuaires

La loi de finances 2026 maintient la taxe sur les holdings patrimoniales, tout en la recentrant sur les actifs somptuaires et de jouissance. Ces structures patrimoniales sont soumises à une taxation de 20% de la valeur vénale de leurs actifs somptuaires, nette des dettes.

Cette mesure ne concerne pas directement les SCPI, qui constituent des véhicules d'investissement collectif réglementés et non des holdings patrimoniales. Les SCPI investissent dans des actifs immobiliers productifs de revenus locatifs et non dans des biens de jouissance personnelle.

Certains investisseurs utilisent toutefois des structures sociétaires pour détenir leurs parts de SCPI dans le cadre de stratégies patrimoniales complexes. Ces montages peuvent être concernés par les dispositifs anti-abus renforcés accompagnant la taxation des holdings patrimoniales.

Positionnement relatif des SCPI dans le paysage fiscal 2026

Comparaison avec les placements financiers

La hausse de la CSG sur les revenus du capital financier porte le prélèvement forfaitaire unique à 31,4%, contre 30% auparavant. Un dividende d'action ou un intérêt de placement voit ainsi sa fiscalité augmenter, tandis qu'un revenu foncier de SCPI conserve une fiscalité à 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoute l'impôt sur le revenu selon le barème progressif.

Cette différence de traitement fiscal peut orienter les arbitrages patrimoniaux de certains investisseurs vers l'immobilier locatif indirect. L'écart de fiscalité dépend toutefois de la tranche marginale d'imposition de chaque contribuable et de sa capacité à déduire certaines charges.

Les revenus financiers soumis au PFU à 31,4% ne permettent pas de déduction de charges, tandis que les revenus fonciers imposés au barème peuvent bénéficier de la déduction des charges réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt) sous certaines conditions.

Maintien de l'attractivité de l'assurance-vie

L'assurance-vie conserve également sa fiscalité actuelle, avec des prélèvements sociaux à 17,2% sur les produits. La détention de SCPI en unités de compte dans un contrat d'assurance-vie combine la stabilité fiscale des revenus fonciers et les avantages propres à l'enveloppe assurantielle.

Cette combinaison peut présenter un intérêt pour les investisseurs recherchant une transmission patrimoniale optimisée, l'assurance-vie bénéficiant d'un cadre successoral avantageux avec des abattements spécifiques selon l'âge du souscripteur lors des versements.

Les frais de gestion du contrat d'assurance-vie s'ajoutent toutefois aux frais propres de la SCPI, impactant le rendement net global. La comparaison doit intégrer l'ensemble de ces éléments de coût pour évaluer la pertinence du mode de détention.

Stratégies d'adaptation pour les investisseurs

Maintien des positions en SCPI traditionnelles

La stabilité fiscale des revenus fonciers de SCPI justifie le maintien des positions existantes pour les investisseurs déjà détenteurs de parts. L'absence d'alourdissement fiscal constitue un élément favorable dans un contexte de durcissement généralisé de la fiscalité du capital.

Les investisseurs doivent néanmoins rester attentifs à la performance opérationnelle des SCPI détenues : taux d'occupation financier, qualité des locataires, durée résiduelle des baux, diversification sectorielle et géographique. La fiscalité stable ne compense pas une dégradation des fondamentaux immobiliers.

La sélection rigoureuse des SCPI selon leur stratégie d'investissement, leur historique de performance et leur politique de distribution demeure déterminante. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les revenus distribués dépendent des conditions effectives du marché locatif.

Arbitrages entre SCPI et placements financiers

Les investisseurs détenant des portefeuilles diversifiés entre SCPI et placements financiers peuvent être amenés à reconsidérer leur allocation d'actifs. L'écart de fiscalité entre revenus fonciers (17,2% de prélèvements sociaux) et revenus financiers (18,6% de prélèvements sociaux) s'accentue.

Ces arbitrages doivent intégrer l'ensemble des paramètres de performance : rendement brut, fiscalité globale, frais, liquidité, risques spécifiques à chaque classe d'actifs. La diversification patrimoniale reste un principe de gestion prudente, même dans un contexte de fiscalité différenciée.

Conclusion : stabilité fiscale dans un environnement de durcissement

La loi de finances pour 2026 se caractérise par un alourdissement de la fiscalité pesant sur les revenus du capital financier, avec une hausse de la CSG de 1,4 point portant les prélèvements sociaux à 18,6%. Les revenus fonciers distribués par les SCPI traditionnelles en location nue sont préservés de cette hausse, conservant un taux de prélèvements sociaux de 17,2%.

L'abandon du projet d'impôt sur la fortune improductive constitue un second élément de stabilité, préservant les modalités actuelles d'évaluation des parts de SCPI dans le cadre de l'IFI. Cette double stabilité contraste avec le durcissement fiscal appliqué aux autres revenus du capital.

L'investissement en SCPI reste un placement à long terme comportant des risques spécifiques : perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis. La consultation de la documentation réglementaire complète et l'évaluation de l'adéquation de ce placement avec sa situation patrimoniale personnelle demeurent indispensables avant tout investissement.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et pédagogique, sur la base de la loi de finances pour 2026 adoptée le 2 février 2026 et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elles ne constituent ni une recommandation d'investissement, ni un conseil fiscal personnalisé. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre situation.