Les SCPI : un rempart contre l’inflation ?

information fournie par Swiss Life AM FR •13/10/2025 à 14:19

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont souvent présentées comme une solution pour protéger son épargne de la hausse des prix. Mythe ou réalité ?

Pourquoi l'inflation menace-t-elle votre épargne ?

L'inflation ne se limite pas à l'augmentation des prix du quotidien : elle érode la valeur réelle de votre épargne. Par exemple, un placement avec un taux de  2% par an dans un contexte d'inflation à 1 % génère un rendement réel (c'est-à-dire amputé de la hausse des prix) de 1 %. Si l'inflation atteint 2 %, le rendement réel est nul. Au-delà, votre pouvoir d'achat diminue.

Les livrets d'épargne réglementés, comme le Livret A ou le LDDS (Livret de développement durable et solidaire), ne protègent que partiellement contre l'inflation. Leur taux d'intérêt est calculé en fonction de l'évolution des prix. Ainsi, lorsque l'inflation a baissé au 1er août dernier, leur rémunération est passée de 3 % à 1,7 %. Avec une inflation anticipée de 1,3 % cette année selon la Banque de France, ces livrets offrent peu de perspectives de valorisation.

Certains placements offrent une meilleure protection de vos économies contre l'inflation. C'est le cas des SCPI.

Des revenus indexés sur l'inflation

Les SCPI fonctionnent selon un principe simple : une société de gestion agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) collecte des fonds pour acquérir des biens immobiliers, les loue, puis redistribue les loyers aux investisseurs, au prorata de leur nombre de parts.

En période d'inflation, les SCPI présentent un atout : les loyers sont souvent indexés sur des indices reflétant l'évolution des prix :

• ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces,
• ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux, entrepôts et locaux d'activités,
• IRL (Indice de Référence des Loyers) pour les logements d'habitation.

Ces indices, publiés par l'Insee chaque trimestre, permettent d'ajuster les loyers en fonction de l'inflation. Les clauses d'indexation sont, en principe, prévues dans les baux, avec une application annuelle ou à chaque renouvellement. Résultat : les revenus distribués aux associés des SCPI évoluent, dans une certaine mesure, avec l'inflation.

La diversification pour plus de sécurité

Attention toutefois : les SCPI ne constituent pas une protection absolue contre l'inflation. Si les loyers deviennent trop élevés, certains locataires peuvent rencontrer des difficultés, entraînant des impayés ou une vacance locative. Une inflation prolongée peut également fragiliser l'activité des entreprises, augmentant ainsi le risque d'impayés.

Autre effet indirect à surveiller : en période d'inflation, la BCE (Banque centrale européenne) peut relever ses taux directeurs pour contenir la hausse des prix. Ce fut le cas après la reprise post-Covid et la guerre en Ukraine, qui ont provoqué une flambée des prix de l'énergie. Cette politique de resserrement monétaire a renchéri le coût du crédit immobilier, réduisant l'accès au financement pour les particuliers et les entreprises.

Or, une baisse de la demande sur le marché immobilier peut entraîner une diminution des prix, ce qui affecte mécaniquement la valeur des parts de SCPI. En cas de revente dans un contexte défavorable, l'investisseur peut subir une moins-value.

Pour limiter ces risques, il est judicieux de privilégier les SCPI :

• dont les locataires disposent d'une capacité à absorber les hausses de loyers ;
• disposant d'une bonne diversification sectorielle et géographiquement, notamment en s'exposant à des marchés immobiliers situés hors de France.

La diversification internationale est particulièrement pertinente. Par exemple, en 2022-2023, l'inflation a été plus forte dans plusieurs pays européens que dans l'Hexagone, entraînant des indexations de loyers plus importantes pour les SCPI investies à l'étranger. En ciblant des zones dynamiques et fiscalement avantageuses, ces SCPI ont pu offrir de meilleurs rendements, tout en constituant une protection complémentaire contre l'inflation.

Swiss Life Asset Managers France a conçu Mistral Sélection pour répondre aux enjeux d'un environnement économique mouvant.

Cette SCPI opportuniste et diversifiée intègre des actifs capables de s'ajuster aux évolutions du marché, notamment grâce à des baux indexés, une sélection rigoureuse des locataires et une exposition partielle à l'international. Cette ouverture hors de France permet de capter des dynamiques économiques variées et de bénéficier, dans certains cas, d'une fiscalité plus avantageuse.

La SCPI Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla .

L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.