Immobilier : pourquoi les investisseurs boudent-ils le dispositif Loc'Avantages et le Denormandie ?

information fournie par Moneyvox •03/11/2025 à 08:18

Malgré une fiscalité attractive, certains dispositifs d'investissement immobilier peinent à trouver leur place. Un constat qui concerne plus particulièrement le dispositif Loc'Avantages et le Denormandie.

Avec moins de 4 000 ménages bénéficiaires en 2025, le dispositif Loc'Avantages reste encore très peu utilisé par les foyers souhaitant investir dans l'immobilier locatif. Et pour la loi Denormandie , la situation est même encore pire, puisqu'à peine plus de 2 000 ménages y ont eu recours cette année. Pourquoi les Français qui veulent investir dans la pierre boudent-ils ces deux niches fiscales ? Découvrez les causes de ce désamour des ménages pour le dispositif Loc'Avantages et pour le Denormandie.

Pourquoi le dispositif d'investissement immobilier Loc'Avantages n'attire pas les foules ?

3 947 : voici le nombre de ménages qui ont investi dans la pierre par l'intermédiaire du dispositif Loc'Avantages en 2025. Un chiffre faible eu égard à l'avantage fiscal qu'il est possible d'obtenir en ayant recours à ce dispositif d'investissement dans l'immobilier locatif. En effet, grâce à Loc'Avantages, les propriétaires peuvent prétendre à une réduction d'impôt concerné par le plafonnement à 10 000 euros par an des niches fiscales. Un dispositif accessible depuis 2022 et jusqu'au 31 décembre 2027.

La longue liste des contraintes pour investir via Loc'Avantages expliquent néanmoins le faible intérêt des Français pour cette niche fiscale. En effet, il faut notamment louer le logement acheté à un prix inférieur au marché. Pour un loyer inférieur de 15 % aux prix du marché, la réduction d'impôt obtenue est ainsi de 15 à 20 % des loyers touchés. Elle passe à 35 ou 40 % pour un loyer inférieur de 30 % aux prix du marché, et à 65 % pour un loyer inférieur de 45 % aux prix habituellement pratiqués.

En outre, il est impératif de s'engager à louer son logement pendant une durée d'au moins 6 ans et de signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) en ce sens. L'appartement ou la maison doit être loué vide et a un locataire dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond de ressources.

Notez que pour donner un nouvel élan au dispositif Loc'Avantages, certaines mesures sont envisagées par le député Lionel Causse (Ensemble) : transformer l'avantage fiscal en crédit d'impôt "au profit des propriétaires-bailleurs les plus modestes" et le plafonner à 18 000 euros tout en allégeant les formalités administratives liées au conventionnement avec l'Anah.

À peine plus de 2 000 bénéficiaires pour la loi Denormandie en 2025

En 2025, le dispositif Denormandie n'a séduit que 2 091 foyers. Dédiée à l'investissement dans l'immobilier ancien, cette niche fiscale a du mal à convaincre les Français pour plusieurs raisons. La première explication tient au faible nombre de communes éligibles à un investissement en Denormandie : environ 500 villes seulement sur l'ensemble du territoire français. En effet, seules les communes ayant une zone labellisée "Cœur de ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire sont éligibles au Denormandie.

En outre, la fin du dispositif Denormandie est actée pour le 31 décembre 2027, et les contraintes pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux liés sont nombreuses. Seuls les biens anciens sont éligibles. Les travaux de rénovation réalisés, quant à eux, doivent représenter 25 % du coût total de l'opération et doivent permettre d'atteindre un gain de performance énergétique d'au moins 20 %, voire 30 % pour les logements individuels.

Enfin, la réduction d'impôt qu'il est possible d'obtenir via le dispositif Denormandie dépend de la durée pendant laquelle le propriétaire du bien immobilier s'engage à le mettre en location. Pour un engagement de mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12 % du prix du bien. Pour une durée de 9 ans, ce taux monte à 18 %. Et pour 12 ans, le taux de réduction d'impôt atteint les 21 %.