Crédit immobilier : des banques plus enclines à dépasser les critères d'endettement du Haut conseil de stabilité financière

information fournie par Moneyvox •30/06/2026 à 08:39

Les banques utilisent de plus en plus leur capacité de dérogation aux normes fixées par le Haut conseil de stabilité financière pour les crédits immobiliers. Tel est le constat récemment effectué par le HCSF lui-même.

En principe, les banques ne peuvent pas accorder de crédits immobiliers sur plus de 25 ans et doivent limiter le taux d'endettement des emprunteurs à 35 %. Les établissements de crédit disposent néanmoins d'une certaine marge de manœuvre et peuvent déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de prêts immobiliers. Une capacité qui est de plus en plus utilisée, comme l'a constaté le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) au cours de sa dernière réunion trimestrielle.

Une durée limitée à 25 ans et un taux d'endettement maximal de 35 %... en principe

Afin de protéger les consommateurs, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a introduit des critères que les banques doivent respecter lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, la durée des prêts à l'habitat ne peut pas dépasser les 25 ans, durée à laquelle il est possible d'ajouter 2 ans dans le cadre d'un différé d'amortissement, et le taux d'endettement des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio entre leurs charges et leurs revenus, ne doit pas excéder les 35 %.

Cette décision relative aux conditions d'octroi des crédits immobiliers du HCSF datant du 29 septembre 2021 a néanmoins été complétée par une seconde décision, en date du 29 juin 2023, qui a accordé une certaine marge de manœuvre aux banques. L'objectif ? Permettre aux banques de s'adapter aux particularités de certains dossiers de crédit immobilier et, de ce fait, faciliter l'accès au crédit immobilier et à la propriété des ménages.

Les établissements financiers qui commercialisent des crédits immobiliers peuvent ainsi déroger à la règle des 25 ans et/ou à celle des 35 % de taux d'endettement pour 20 % des dossiers accordés au maximum chaque trimestre civil. Ce pouvoir de dérogation reste encadré. Parmi les dossiers accordés en dehors des normes du HCSF, 70 % doivent concerner l'acquisition d'une résidence principale et 30 % des primo-accédants, c'est-à-dire des emprunteurs qui achètent pour la première fois leur logement.

Un nombre de dérogations aux critères du HCSF en progression en ce début 2026

La mensualité du crédit immobilier que vous envisagez de demander à votre banque vous fait passer au-delà de 35 % d'endettement ? Vous voulez souscrire un prêt à l'habitat sur une durée supérieure à 25 ans ? Bonne nouvelle : les banques utilisent de plus en plus leur capacité de dérogation aux critères du Haut conseil de stabilité financière. Lors de sa dernière réunion trimestrielle, le HCSF a ainsi relevé une part de dérogations de 17,5 % au titre du premier trimestre 2026.

Ce chiffre est en nette progression par rapport à l'année dernière, puisque la part de dérogations aux normes d'endettement et de durée de financement était alors de 15,7 %. Le Haut conseil de stabilité financière "se félicite de la bonne appropriation de la norme et de ses flexibilités par les établissements bancaires, qui leur permet d'accompagner la reprise du crédit immobilier tout en tenant compte des spécificités individuelles".

Seul bémol : le HCSF relève "une hétérogénéité d'utilisation de la marge au sein des établissements bancaires". Autrement dit, certaines banques utilisent pleinement leur pouvoir de dérogation tandis que d'autres se montrent davantage frileuses. Le Haut conseil de stabilité financière, dont font notamment partie la Banque de France et Bercy, ne détaille néanmoins pas le nom des banques où obtenir un prêt immobilier dépassant les critères fixés est plus facile ou, au contraire, plus difficile.