Comment se rémunère la société de gestion ?

information fournie par Swiss Life AM FR •18/11/2025 à 16:11

Quand on investit dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), on parle souvent de rendement ou de frais d'entrée, mais rarement du modèle économique de la société de gestion. Pourtant, comprendre comment elle se rémunère permet de mieux cerner son rôle, ses missions et les services qu'elle rend aux investisseurs.

Une mission centrale : gérer le patrimoine immobilier

La société de gestion administre la SCPI : sélection des immeubles, négociation d'acquisitions, gestion locative, maintenance, suivi administratif et financier. En somme, elle gère la vie du patrimoine immobilier et redistribue ensuite les loyers aux associés.
En contrepartie, elle perçoit plusieurs types de rémunérations, toutes spécifiées dans les statuts et le bulletin trimestriel de la SCPI.

1. Les frais de souscription (ou d'entrée)

Lorsqu'un investisseur achète des parts de SCPI, une partie du montant versé correspond à des frais de souscription, généralement compris entre 8% et 12% du montant investi.

Contrairement aux idées reçues, ces frais ne sont pas prélevés immédiatement : ils sont intégrés dans la valeur de retrait, c'est-à-dire le montant récupéré en cas de revente des parts.

À quoi servent-ils ?
-    Financer les coûts d'acquisition des actifs immobiliers
-    Couvrir les frais de structuration du fonds
-    Rémunérer les réseaux de distribution (banques, conseillers, plateformes)
-    Soutenir les efforts de commercialisation

Ces frais sont prélevés une seule fois et permettent de soutenir la croissance du portefeuille immobilier.

Et les SCPI sans frais d'entrée ?

Certaines SCPI, comme Mistral Sélection, ne prélèvent aucun frais de souscription. Cela signifie que 100% du montant investi est immédiatement placé dans l'immobilier.
Ce modèle favorise une meilleure lisibilité du rendement et une plus grande liquidité, tout en reposant sur une rémunération différée du gestionnaire, souvent via les frais de gestion annuels.

2. Les frais de gestion annuels

Tout au long de la vie de la SCPI, la société de gestion perçoit des frais annuels, représentant en moyenne 9 % à 12 % du montant des loyers hors taxes.

À quoi servent-ils ?
-    Assurer la gestion locative (recherche de locataires, suivi des baux, encaissement des loyers)
-    Gérer l'administration du fonds (comptabilité, fiscalité, reporting)
-    Piloter les arbitrages et les investissements
-    Produire la communication financière et réglementaire

Ces frais sont directement corrélés à la performance locative : plus les loyers sont élevés et stables, plus la société de gestion est rémunérée, ce qui aligne ses intérêts avec ceux des porteurs de parts.

3. Les frais d'arbitrage

Lorsqu'un bien est vendu pour en acquérir un autre jugé plus pertinent ou performant, la société de gestion peut percevoir des frais d'arbitrage.

À quoi servent-ils ?
-    Couvrir les démarches de transaction (diagnostics, notaires, intermédiaires)
-    Financer les études de marché et les analyses de rentabilité
-    Optimiser la composition du portefeuille immobilier

Ces frais ne sont pas systématiques et dépendent de la stratégie active de gestion du fonds.

4. Les frais de cessions (ou de retrait)

Lorsqu'un associé souhaite revendre ses parts, des frais de retrait peuvent s'appliquer, notamment si la SCPI est à capital fixe ou si la revente se fait sur le marché secondaire.

À quoi servent-ils ?
-    Couvrir les frais administratifs liés à la cession
-    Financer la gestion du marché secondaire
-    Maintenir l'équilibre entre souscriptions et retraits
Ces frais varient selon les modalités de retrait propres à chaque SCPI (capital fixe vs capital variable).

Un modèle basé sur la performance et la transparence

Contrairement à une idée reçue, la société de gestion ne tire pas ses revenus des frais d'entrée. La véritable source de rémunération sur le long terme réside dans les frais de gestion récurrents, directement indexés sur les loyers perçus par la SCPI.

Ce modèle incite la société de gestion à :
-    Préserver la qualité du parc immobilier : sélection rigoureuse des actifs, entretien et valorisation.
-    Maintenir un taux d'occupation élevé : gestion locative proactive et relation de confiance avec les locataires.
-    Communiquer régulièrement : transparence sur les performances, les arbitrages et les perspectives.

En d'autres termes, la société de gestion est un acteur clé de la performance de votre investissement. Sa rémunération est alignée avec sa mission : valoriser durablement un patrimoine collectif au service des épargnants.

À ce titre, la SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, illustre parfaitement cette dynamique. Lancée en 2024, elle se distingue par une stratégie agile et opportuniste. Accessible dès 180 €, elle s'adresse à une large typologie d'investisseurs. Labellisée ISR, elle intègre les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans ses décisions d'investissement. Ce positionnement reflète une volonté de conjuguer performance financière et responsabilité durable, dans un cadre transparent et aligné avec les intérêts des porteurs de parts.

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.

L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.