Comment optimiser la fiscalité de votre investissement en SCPI ?

information fournie par Swiss Life AM FR •07/10/2025 à 16:14

Investir en SCPI peut s'avérer fiscalement avantageux, à condition de bien choisir le mode de souscription et le type de SCPI. Quels sont les principaux leviers pour réduire votre imposition tout en valorisant votre patrimoine ?

Investir dans des SCPI à l'étranger

Si vous détenez en direct des parts d'une SCPI avec des immeubles situés hors de France, vous bénéficiez d'une fiscalité plus favorable sur vos revenus de source étrangère. Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont imposés selon le régime fiscal du pays d'implantation. La SCPI prélève directement l'impôt payé à l'étranger. Vous percevez donc un revenu net diminué de la fiscalité étrangère.

Grâce aux conventions fiscales signées par la France, vous évitez la double imposition via deux mécanismes applicables :
-    Le crédit d'impôt : vous êtes imposé en France, mais bénéficiez d'un crédit équivalent à l'impôt payé à l'étranger.
-    Le taux effectif : les revenus étrangers sont intégrés dans le calcul de votre taux d'imposition, sans être directement taxés.

Autre avantage : ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Réduire l'IFI grâce au démembrement

Les parts de SCPI sont intégrées dans la base taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), si votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros (valeur nette au 1er janvier de chaque année).

Seule la part représentative des immeubles est prise en compte dans l'IFI, à l'exclusion de la trésorerie. Cette valeur vous est communiquée chaque année par la société de gestion, lors de la période déclarative.

Le démembrement de propriété, et plus précisément l'investissement en nue-propriété, constitue une stratégie efficace pour réduire votre base taxable à l'IFI. En effet, lorsque vous investissez en nue-propriété, vous ne détenez que la valeur patrimoniale des parts, sans percevoir de revenus. Cette nue-propriété, issue du démembrement, n'est pas soumise à l'IFI, ce qui permet d'optimiser votre fiscalité tout en préparant la reconstitution progressive de votre patrimoine.

Financer vos parts à crédit

Financer vos parts à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers, à condition d'être imposé au régime réel (en micro-foncier, aucune charge n'est déductible). Ainsi, votre base imposable diminue. Attention cependant, cette stratégie est efficace si les revenus générés couvrent les charges d'intérêts.

Investir en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit (la jouissance, en l'occurrence la perception des revenus) et la nue-propriété (la pleine propriété amputée de l'usufruit).

En acquérant uniquement la nue-propriété des parts, vous bénéficiez d'une décote à l'achat. En contrepartie vous ne percevez pas de dividendes pendant la durée du démembrement, mais vous n'êtes pas imposé. À terme, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans fiscalité sur les revenus non perçus.

Utiliser une enveloppe fiscale : assurance vie ou PER

Enfin, investir en SCPI dans le cadre de l'assurance vie ou d'un plan d'épargne retraite (PER) permet de bénéficier de la fiscalité différée propre à ces enveloppes.

Assurance vie : les gains ne sont imposables qu'en cas de retrait (appelé rachat). Après 8 ans, ils peuvent être soumis à un prélèvement de 7,5 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, dans la limite de 150 000 euros de versements. Ce cadre est particulièrement avantageux pour les investisseurs à long terme. Si vous souhaitez en savoir plus, découvrez notre article dédié : SCPI : investir en direct ou via l'assurance-vie, que choisir ? - Boursorama

PER : les versements sont déductibles du revenu imposable et la fiscalité s'applique au moment du déblocage des fonds, à la retraite ou dans des cas spécifiques (achat de résidence principale, etc.).

En combinant les bons choix de souscription (crédit, démembrement, enveloppe fiscale) et en sélectionnant des SCPI adaptées (notamment investies à l'étranger), vous pouvez optimiser votre fiscalité tout en diversifiant votre patrimoine immobilier.

Accessible, diversifiée et opportuniste, la SCPI Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla .

L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle.