Bailleurs privés : ce que les députés ont voté pour stimuler la location longue durée

information fournie par Mingzi •18/11/2025 à 08:10

Dans le cadre du budget 2026, les députés ont adopté vendredi soir plusieurs mesures fiscales destinées à relancer l'investissement locatif privé et à remettre sur le marché des logements aujourd'hui vacants ou inaccessibles. Amortissement fiscal, plafonds revus et micro-foncier renforcé … tour d'horizon des amendements votés.

Un amortissement fiscal pour les logements loués en résidence principale

La mesure phare instaure une déduction au titre de l'amortissement pour les logements neufs, rénovés ou réhabilités, mis en location longue durée à partir de 2026.

Concrètement, un propriétaire pourra déduire chaque année une partie du prix d'achat ou du coût des travaux de son revenu foncier. Les taux retenus sont :

• 3,5 % pour les logements neufs, avec une majoration possible si le loyer est modéré (intermédiaire, social ou très social)
• 3 % pour les logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 20 % du prix d'acquisition, là encore avec majoration en cas de loyers sociaux.

L'avantage fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans, en résidence principale, et doit débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'achat du bien.

Plafonné initialement à 10.000 euros par an et par logement, l'avantage fiscal a fait l'objet d'un sous-amendement, ramenant ce plafond à 8.000 euros par foyer fiscal, afin de limiter les « effets d'aubaine » et mieux cibler la dépense publique.

Selon l'exposé des motifs, la réforme répond à deux constats : la chute de l'investissement locatif et la raréfaction du parc disponible, particulièrement dans les métropoles attractives. Les modélisations avancent la création de 30.000 logements locatifs neufs supplémentaires d'ici 2030 et le retour sur le marché de 18.000 logements anciens rénovés. Dès 2026, l'effet attendu serait déjà notable :

• 10.000 logements locatifs neufs produits,
• 44.600 logements anciens remis sur le marché,
• et un effet d'entraînement sur le reste du secteur avec 4.000 logements en accession ou sociaux débloqués.

Micro-foncier : un abattement relevé pour encourager la location nue

Autre changement important : l'abattement du régime micro-foncier est relevé de 30 % à 50 % pour les loyers perçus dans la limite de 15.000 euros par an.

L'objectif est clair : rééquilibrer la fiscalité entre meublé et location nue. Les députés rappellent que le nombre de logements loués nus a été divisé par deux en quatre ans, tandis que les locations meublées – souvent plus chères de 10 à 20 % – explosent, notamment via les plateformes touristiques.

Un pari sur la durée

Pour l'État, le coût immédiat de ces mesures (environ 103 millions d'euros en 2026) serait compensé par les recettes de TVA, les droits de mutation et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Reste à savoir si ces incitations parviendront réellement à convaincre les petits bailleurs, souvent échaudés par la complexité fiscale et réglementaire, de revenir sur le marché locatif classique. Mais pour les parlementaires, la réforme constitue une étape essentielle pour répondre à la crise du logement.