Achat immobilier : pourquoi les frais de notaire sont bien plus bas dans le neuf que dans l’ancien ?

information fournie par Grazia •18/07/2025 à 16:30

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire constituent un poste de dépense non négligeable, mais leur montant diffère selon que le bien est neuf ou ancien. Comment expliquer une telle disparité ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, plusieurs coûts annexes sont à prévoir, parmi lesquels les frais de notaire dont le montant varie sensiblement selon l’état du bien, neuf ou ancien. Cette disparité s’explique principalement par la structure fiscale propre à chaque transaction, notamment la distinction entre les droits de mutation à titre onéreux et l’application de la TVA immobilière. Analysons en détail les raisons de cet écart.

Frais de notaire : pourquoi sont-ils plus bas dans le neuf que dans l’ancien ?

Une taxation basée sur les droits de mutation

Composition des frais de notaire dans l’ancien

Lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, les frais de notaire qui vont connaître une hausse dans 3 départements s’élèvent généralement à 7 à 8 % du prix de vente, principalement en raison du poids des droits de mutation collectés par l’État et les collectivités locales. Ces frais qui sont les frais d’acquisition, révèle MoneyVox , se composent de plusieurs éléments :

• Les droits de mutation à titre onéreux qui représentent environ 5,81 % du prix du bien et incluent différentes taxes parmi lesquelles les droits départementaux, la taxe communale et la taxe nationale.
• Les émoluments du notaire, il s’agit de sa rémunération, calculée selon un barème dégressif en fonction du montant de la transaction .
• Les frais et débours qui correspondent aux dépenses engagées par le notaire pour accomplir diverses formalités administratives telles que l’obtention d’extraits cadastraux ou la publication de l’acte au service de la publicité foncière .

Impact des droits de mutation sur l’acquéreur

Pour un bien ancien acheté 300 000 €, les seuls droits de mutation s’élèveraient à environ 17 430 €. En ajoutant les émoluments du notaire et les débours, les frais de notaire globaux atteindraient 21 000 € à 24 000 €. Ces frais élevés expliquent pourquoi l’achat dans l’ancien nécessite une capacité d’investissement plus importante pour couvrir les coûts annexes.

Frais de notaire dans l’immobilier neuf : l’avantage de la TVA immobilière

Dans le cas d’un bien neuf qu’il est recommandé d’acheter dans certaines villes françaises, les frais de notaire sont bien inférieurs, compris entre 2 et 3 % du prix de vente. Cette différence s’explique principalement par l’absence de droits de mutation élevés. Contrairement aux logements anciens, les biens neufs sont soumis à la TVA immobilière de 20 %, déjà incluse dans le prix d’achat. En conséquence, les droits de mutation applicables sont considérablement réduits :

• Taxe départementale : seulement 0,715 % du prix du bien.
• Taxe communale : 0,10 %.
• Frais d’assiette et de recouvrement : 2,14 % du montant des taxes précédentes.

Au total, les droits de mutation dans le neuf s’élèvent à environ 0,715 % du prix d’achat, contre 5,81 % dans l’ancien.

Frais de notaire : un levier fiscal pour encourager l’achat dans le neuf

Objectifs de cette fiscalité différenciée

Le choix d’une fiscalité avantageuse pour l’immobilier neuf est une stratégie gouvernementale pour encourager la construction et l’investissement dans le parc immobilier récent. Cela a pour but de stimuler la production de logements neufs, d’encourager les acquéreurs à investir dans des logements énergétiquement performants et de faciliter l’accession à la propriété grâce à des coûts annexes réduits.

Des dispositifs complémentaires pour les acheteurs dans le neuf

En dehors des frais de notaire réduits, l’ achat dans le neuf s’accompagne d’autres avantages :

• L’exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes,
• Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants sous conditions de ressources,

Le dispositif Pinel pour les investisseurs locatifs, offrant des réductions d’impôts.