Julien et Clara ont repéré un bien à vendre en viager: un achat gagnant-gagnant? information fournie par Le Particulier 24/04/2026 à 13:00
Sommaire:
- Pour Julien et Clara, le viager permet d’acheter sans emprunter à une banque
- Le bien de Madeleine est-il vraiment avantageux pour Julien et Clara?
- Julien et Clara préfèrent repousser leur projet d’investissement immobilier
- Le viager, un pari sur la mort?
Madeleine est née à Saint-Malo où elle a travaillé toute sa vie comme bibliothécaire à temps partiel, un choix de carrière assumé. Désormais seule depuis le décès de son mari, elle cherche à compléter sa pension de retraite, d’un montant de 1100 euros net par mois. Le viager occupé lui apparaît comme la solution la plus intéressante et surtout la plus simple. Elle peut continuer à vivre dans son appartement, elle touchera chaque mois une rente et elle bénéficiera même d’un bouquet - une somme fixe d’argent versée par les acheteurs.
Pour Julien et Clara, 42 et 40 ans, tous deux cadres dans la fonction publique territoriale, l’appartement de 70m2 de Madeleine est une aubaine. Ils cherchent à investir dans la cité corsaire pour y vivre au moment de leur retraite. Ils disposent de bons salaires et sont propriétaires d’un appartement de 90m2, situé dans le quartier de la gare à Rennes, d’une valeur de 460.000 euros. Mais avec un taux d’endettement supérieur à 33%, ils ne peuvent pas contracter un autre crédit immobilier. Julien a cependant récemment perçu un héritage de 80.000 euros, un montant supérieur au bouquet demandé par Madeleine.
L‘âge de cette dernière les freine toutefois. Si la retraitée vit encore 20 ans dans son logement, ils devront débourser chaque mois 750 euros de rente - sans prendre en compte l’inflation - soit 180.000 euros, en plus du bouquet, sur la période. Vont-ils sauter le pas?
Le viager, un marché en croissance
Le principe du viager remonte à la Rome antique. Ses habitants utilisaient un contrat appelé «annua pensio» pour garantir à une personne le versement régulier d’une somme d’argent en échange de la cession d’un bien ou d’un droit d’usage. Aujourd’hui, avec quelque 6000 transactions par an*, le viager représente moins de 1% des ventes immobilières en France. Mais ce marché est en progression de 25% chaque année depuis 2020, porté par l’allongement de la durée de vie des retraités mais aussi la baisse de leur pouvoir d’achat et le durcissement de l’accès au crédit. Tous les ans, 90.000 seniors bénéficient ainsi de revenus supplémentaires. Le viager occupé représente la majorité des opérations (83%). Le montant moyen du bouquet s‘élève à 58.431 euros et la rente à 554 euros.
* Baromètre du viager 2025 - Univers Viager
Pour Julien et Clara, le viager permet d’acheter sans emprunter à une banque
Après avoir essuyé plusieurs refus d’emprunt, le couple quarantenaire a donc décidé de s’intéresser au viager. Ce mécanisme leur permet en effet d’acheter sans crédit, à condition de disposer du montant du bouquet. L’héritage récemment reçu par Julien à la suite du décès de sa mère leur permettrait de devenir acquéreurs - on dit aussi débirentiers - du bien de Madeleine. Avec les frais de notaire, les 80.000 euros seront entièrement consommés.
Pour le couple, le viager occupé est une solution intéressante à plusieurs titres. Il leur permet d’investir dans un bien décoté, dont la valeur réelle du marché est aujourd’hui de 305.000 euros. Avec une rente de 750 euros par mois et un bouquet de 70.000 euros, ils atteindraient l’équivalent de la valeur actuelle du bien après 26 ans de versements. Madeleine aurait alors 98 ans...
En achetant en viager, les deux fonctionnaires s’évitent aussi toutes les contraintes de la gestion locative classique. Et le vendeur va entretenir le bien et assumer les charges courantes (eau, électricité, chauffage, etc.).
La localisation du bien est un autre critère déterminant. Chaque année Saint-Malo gagne de nouveaux habitants attirés par le bord de mer. Julien et Clara peuvent donc raisonnablement espérer une plus-value en cas de revente.
Enfin, ils peuvent revendre le viager à tout moment, à condition de trouver un nouvel acquéreur prêt à reprendre le paiement de la rente. Le cas échéant, notre couple pourra intégrer le montant du bouquet dans le prix de vente.
Le bien de Madeleine est-il vraiment avantageux pour Julien et Clara?
Avant de sauter le pas, Julien et Clara analysent une dernière fois tous les éléments entrant en ligne de compte pour la validité économique de leur projet. Ils commencent par l’âge de la vendeuse. L’espérance de vie d’une femme est de 85 ans. Mais pour l’avoir rencontrée, Madeleine ne fait pas son âge. Et même s’ils n’ont pas accès à son dossier médical, elle ne semble pas non plus avoir de problème de santé. Sur Internet, ils trouvent des statistiques: en moyenne la durée d’occupation du vendeur en viager est de 10 à 12 ans. Même dans cette fourchette haute, le prix du bien restera donc bien en-dessous du marché: 178.000 euros, contre 305.000 euros [(750x12x12) + 70.000].
À noter:
Si le crédirentier - le vendeur - décède dans les 20 jours suivant la vente des suites d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature, la vente peut être annulée. Pour le législateur le viager est un «contrat aléatoire»: personne ne doit connaître à l’avance l’issue du contrat et la durée de versement de la rente doit rester incertaine.
Pour affiner leur projet, Julien et Clara s’amusent à en estimer le taux de rendement interne (TRI). Ils partent donc du gain potentiel si Madeleine décède dans 12 ans, soit 127.000 euros (305.000 - 178.000).
Julien et Clara obtiennent un rendement annuel proche de 6,5%. C’est un taux très correct pour un investissement immobilier. Les performances passées des marchés immobiliers ou des villes côtières ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Julien et Clara préfèrent repousser leur projet d’investissement immobilier
Malgré la bonne rentabilité du viager, un dernier point freine les envies de Julien et Clara. En effet, s’ils décèdent avant le vendeur, leurs héritiers devront prendre la suite et payer les rentes. À défaut, le propriétaire récupère la propriété entière du bien, conserve le montant du bouquet et bien sûr les rentes déjà versées.
Le fait de ne pas pouvoir se projeter dans un avenir proche et le montant de la rente mensuelle finissent de les dissuader d’acheter en viager. Le couple décide finalement de verser l’argent reçu en héritage sur une assurance-vie et de procéder à des versements réguliers sur ce support en vue de leur retraite. Cet argent pourra éventuellement leur servir plus tard à investir à Saint-Malo si les taux se desserrent... Là encore, le couple garde en tête que la performance passée des fonds en unités de compte ne préjuge pas des performances futures et qu’un couple rendement/risque attractif s’accompagne toujours d’un risque de perte en capital.
Le viager, un pari sur la mort?
Réalisé en 1972 par Pierre Tchernia, le film «Le Viager» a rencontre un grand succès à sa sortie au cinéma. Dans cette comédie noire, le médecin Léon Galipeau (Michel Galabru) ausculte, la veille de Noël, son patient Louis Martinet (Michel Serrault) et lui annonce qu’il est condamné à mourir d’ici deux ans. Pour profiter de ses derniers jours, Martinet accepte de vendre sa petite maison située dans un village de pêcheurs alors méconnu: Saint-Tropez. Mais il survit finalement à tout le monde. La charge de la rente viagère revient alors au fils du médecin, qui cherche, sans succès, à faire assassiner le crédirentier.
* Espérance de vie à la naissance - Insee