Comment investir en SCPI avec un crédit Lombard

information fournie par Café de la Bourse •28/02/2026 à 08:06

Acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à l'aide d'un Crédit Lombard est une stratégie qui gagne en visibilité : elle permet de se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement son épargne. Cependant, comme tout montage, cette opération présente des contraintes, comporte des risques, et nécessite une mise en œuvre rigoureuse.

Voyons comment procéder, quels sont les avantages de l'achat de parts de SCPI via un crédit Lombard, quels sont les risques de cette stratégie patrimoniale, et enfin les bonnes pratiques à suivre pour réussir son investissement.

Comment acheter des SCPI avec un crédit Lombard ?

Le crédit Lombard est un prêt in fine garanti par des actifs financiers. Le nantissement de ces actifs permet d'obtenir un prêt que l'on s'engage à rembourser en une fois à l'échéance. Seuls les intérêts doivent être payés tout au long de la durée du prêt. Le crédit Lombard peut être utilisé pour financer toute sort d'investissement, y compris l'achats de parts de SCPI.

Acheter des parts de SCPI avec un crédit Lombard étape par étape

1. Vous détenez un portefeuille d'actifs financiers, des actions, des obligations, etc. sur une enveloppe comme par exemple une assurance-vie ou un compte-titres.

2. Vous sollicitez auprès d'une banque ou d'un établissement financier un crédit Lombard, en nantissant une partie de vos actifs. Attention, selon les intermédiaires financiers les conditions du crédit Lombard vont varier, et notamment le taux, le montant maximum empruntable, la durée de l'emprunt, etc. Soulignons tout de même que le ratio de couverture (valeur des actifs nantis vs montant du prêt) doit rester acceptable pour votre banque afin d'éviter un appel de marge, c'est-à-dire des versements complémentaires pour maintenir le niveau de garantie si la valeur des actifs nantis diminuait brusquement.

3. Avec les fonds empruntés, vous souscrivez des parts de SCPI, sans avoir liquidé votre placement.

4. Vous remboursez les intérêts du prêt et vous percevez les revenus de la SCPI (dividendes, loyers).

Exemple concret d'un achat de SCPI avec un crédit Lombard

Imaginez un investisseur avec 300 000 € d'actifs financiers. Disons qu'il emprunte 150 000 € (ratio de 50 %) via un crédit Lombard pour souscrire des parts de SCPI. S'il obtient un rendement net de 5 % sur les SCPI (soit ~7 500 € par an) et que le taux du prêt est 3 % (~4 500 € d'intérêts), il dégage un surplus de ~3 000 € avant impôt, tout en restant investi dans les actifs d'origine. On se rend bien compte que l'achat de parts de SCPI avec un crédit Lombard peut être extrêmement avantageux, comme nous allons le voir en détail tout de suite.

Quels sont les avantages d'acheter des SCPI avec un crédit Lombard ?

Profiter de l'effet de levier du crédit

D'abord, l'achat de SCPI avec un crédit Lombard permet de profiter de l'effet de levier de la dette. L'argent emprunté finance votre investissement immobilier alors que l'investisseur conserve une partie de ses actifs financiers d'origine. Les parts de SCPI nouvellement acquises, comme les actifs nantis qui continuent de dégager un rendement, suffisent idéalement à couvrir les intérêts du prêt et son remboursement à terme. Ainsi, l'investisseur peut  continuer à profiter de la performance de ses actifs nantis et augmenter encore son capital.

Bénéficier d'un cadre fiscal avantageux

Les sommes perçues à la souscription d'un crédit Lombard ne sont pas considérées comme des revenus, et à ce titre ne sont pas imposables. Le crédit Lombard vous permet d'investir des fonds sur lesquels vous n'êtes pas imposés. Notez de plus que si les intérêts du prêt servent à financer un investissement générateur de revenus fonciers (via la SCPI), dans certains cas, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers.

Avec un crédit Lombard, vous pouvez mobiliser des sommes en vue d'investir en évitant la cession d'actifs financiers (et donc une imposition potentielle sur les plus-values) pour générer des liquidités. Ainsi, l'investisseur peut accroître son patrimoine sans frottement fiscal.

Diversifier son patrimoine sur le marché immobilier

Acheter des parts de SCPI via un crédit Lombard, c'est aussi potentiellement diversifier son patrimoine global. En investissant via un crédit Lombard dans des parts de SCPI qui permettent de se positionner sur le marché l'immobilier, l'investisseur conserve ses autres investissements financiers tout en ajoutant une exposition immobilière.

Quels sont les risques d'acheter des SCPI avec un crédit Lombard ?

Loyers non garantis et risque de perte en capital

Un investissement en SCPI n'est pas garanti en capital. Ainsi, le prix des parts de la SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse, mais c'est aussi le cas des loyers, non garantis. En cas de crise immobilière, la vacance locative peut impacter la rentabilité de votre placement. De ce fait, il vaut mieux en pas compter exclusivement sur les loyers de la SCPI pour rembourser les intérêts du crédit Lombard.

Des frais à prendre en compte

Rappelons également que la plupart des SCPI affichent des frais d'entrée importants, de l'ordre généralement de 8 % à 12 %, voire plus, ainsi que des frais de gestion qui vous permettent de toucher les revenus de votre investissement immobilier sans aucune gestion de votre part certes mais qui représente un coût à bien avoir en tête.
D'autre part, le crédit Lombard a lui-même un coût qu'il vaut mieux bien anticiper, avec parfois des frais de nantissement ou frais bancaires liés à la mise en place du crédit Lombard.

Ces frais doivent bien évidemment être intégrés dans les calculs de rentabilité avant de s'engager.

Un risque lié à la variation des actifs nantis

De plus, en cas de baisse des actifs nantis, la banque peut déclencher un appel de marge et vous devrez alors fournir des garanties supplémentaires ou rembourser une partie du crédit. Cela peut entraîner la vente de vos actifs, ce qui peut cristalliser une perte. Il est donc essentiel si vous avez recours à un crédit Lombard pour acheter des SCPI de garder une trésorerie de précaution afin de faire face à tout retournement de marché.

Nos conseils pour bien utiliser le crédit Lombard pour acheter des SCPI

Le crédit Lombard, en combinant placement immobilier et effet de levier, peut devenir un formidable outil de diversification patrimoniale — à condition d'en maîtriser les ressorts. Voici quelques conseils concrets pour l'utiliser avec discernement et efficacité.

Comparer les offres et négocier le taux du crédit

Les conditions d'un crédit Lombard varient énormément selon les établissements :
• Le taux d'intérêt peut aller de 3 % à plus de 6 % selon la durée et le profil de risque.
• Le ratio prêt/valeur (LTV) diffère également : certaines banques prêtent jusqu'à 60 % de la valeur des actifs nantis, d'autres se limitent à 40 %.

Il conviendra donc de comparer les offres entre banques privées, banques en ligne patrimoniales et plateformes d'investissement pur sélectionner l'offre la plus adaptée à votre projet d'investissement en SCPI.

Bien anticiper les appels de marge

Le crédit Lombard repose sur la valeur de vos actifs financiers. Si celle-ci baisse (correction boursière, volatilité sur les obligations), la banque peut exiger de renforcer vos garanties ou de rembourser une partie du prêt .

Pour éviter cet appel de marge, vous pourrez choisir de maintenir une marge de sécurité (ne pas emprunter au maximum du ratio autorisé), mais aussi diversifier vos actifs nantis ; ou encore conserver une poche de liquidités mobilisable rapidement.

Évaluer la cohérence du montage dans sa stratégie globale

Avant d'utiliser un crédit Lombard, il faut vérifier qu'il s'intègre bien à votre stratégie patrimoniale :
• Disposez-vous de revenus stables pour supporter les intérêts du crédit, autres que les potentiels loyers qui ne sont pas garantis ?
• À hauteur de combien les gains liés à vos actifs nantis permettent-ils de couvrir à l'échéance du placement la somme empruntée ?
• Ce montage ne crée-t-il pas un excès de levier global sur votre patrimoine ?

Vous avez des doutes ? Vous pouvez vous rapprocher d'un conseiller en gestion de patrimoine afin de valider ces points.

Optimiser la fiscalité

Si les parts de SCPI sont financées à crédit, les intérêts d'emprunt peuvent parfois être déductibles des revenus fonciers, sous certaines conditions. Mais attention : cela dépend du statut fiscal choisi (revenus fonciers ou micro-foncier, nature des SCPI, etc.).

Suivre régulièrement la performance et le levier

Une fois le montage en place, il conviendra de surveiller l'évolution de l'opération. Pour cela, surveillez le rendement net de vos SCPI et l'évolution de leur valeur de part, vérifiez que la valeur des actifs nantis couvre toujours confortablement le prêt. Il pourra aussi être judicieux de réévaluer périodiquement si un remboursement anticipé partiel serait pertinent (en cas de hausse des taux, par exemple).

Garder de la liquidité et rester discipliné

Le crédit Lombard peut séduire par la souplesse du prêt in fine, mais il exige une gestion prudente. Gardez une épargne de précaution conséquente et évitez de sur-investir. Ce montage doit rester un outil d'optimisation, pas de spéculation.