SCPI : les risques ne sont pas toujours bien exposés au client !

information fournie par AOF •03/11/2026 à 09:21

(Zonebourse.com) - A l'issue des contrôles qu'elle a menés auprès des professionnels, l'AMF relève des insuffisances et des manquements dans le processus de commercialisation de la pierre-papier.

Depuis la mi-2023, le marché des SCPI a connu une nette dégradation. La baisse du prix des parts ou encore les délais de retrait allongés ont été au programme pour plusieurs d'entre elles, avec bien entendu des implications directes pour le portefeuille des investisseurs.

Dans ce contexte troublé, l'Autorité des marchés financiers a voulu savoir comment les professionnels avaient pris en compte ces changements dans leur façon de présenter les SCPI à leurs clients et d'en assurer le suivi. Le bilan des contrôles qui vient d'être publié s'avère plutôt mitigé.

Une détérioration bien identifiée

"La campagne montre que les établissements contrôlés ont, dans l'ensemble, identifié la dégradation du marché des SCPI à compter de juillet 2023", note le rapport en précisant que diverses bonnes pratiques ont été recensées.

Ainsi, certaines SCPI ont été "déréférencées" au regard de l'évolution de leurs caractéristiques. L'AMF se félicite aussi qu'aient été élaborés des outils pédagogiques permettant aux réseaux commerciaux d'expliquer aux clients l'impact des tensions sur la liquidité. Autre point de satisfaction : des prestataires ont mis en place des communications informant les clients des évolutions de marché affectant les SCPI déjà acquises.

Une information malheureusement trop souvent standardisée

Ces points positifs ne font néanmoins pas oublier le ton assez critique de la publication. D'une façon générale, l'AMF estime que si l'évolution défavorable du marché des SCPI a été prise en compte par les professionnels, les conséquences qu'ils en ont tirées sont très variables.

Alors que des non-conformités existaient déjà avant la mi-2023 (lorsque les risques étaient encore théoriques), l'autorité reproche notamment à certains prestataires de ne pas avoir adapté leurs dispositifs. Or, depuis cette période, "les risques identifiés se sont concrétisés, rendant les constats d'autant plus préoccupants".

C'est notamment au niveau des rapports d'adéquation que le bât blesse. Dénonçant un conseil souvent trop standardisé, l'AMF pointe une absence d'explication des raisons pour lesquelles une SCPI peu liquide constituait encore une opportunité d'investissement adaptée au profil du client.

Mauvaises pratiques et manquements

Dans le détail, l'autorité cite en tout cas diverses mauvaises pratiques et manquements. Elle évoque notamment l'absence de critères formalisés de déclenchement d'une révision de l'offre de produits avec pour conséquence une adaptation parfois tardive. Elle dénonce aussi l'absence de dispositif permettant d'attester de la remise au client des supports commerciaux utilisés pour le conseil. Enfin, elle regrette l'absence de garde-fous visant à limiter l'exposition globale des clients aux SCPI en fonction de leur propre situation financière.

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