Qui sont les « vautours » ? L'Espagne peine à identifier les responsables dans le contexte de la vague d'indignation suscitée par les expulsions

information fournie par Reuters •21/10/2026 à 11:52

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* Des décrets abaissent le seuil définissant un « grand propriétaire » à cinq logements dans certaines zones

* La Banque d'Espagne indique que les entreprises ne représentent que 8% du marché locatif

* Les propriétaires possédant plus de deux logements ne pourront pas expulser leurs locataires avant 2030

* Une étude révèle que la moitié du parc locatif est détenue par des propriétaires d'un seul logement, tandis que les grands propriétaires représentent 3,6%

par Corina Pons et Iain Withers

Alors que la colère montait en Espagne suite au décès de Maricarmen Abascal, deux semaines après que cette retraitée de 87 ans eut été expulsée de son logement à Madrid , le Premier ministre Pedro Sánchez n’avait aucun doute quant aux responsables de la crise du logement qui ne cesse de s’aggraver .

La loi d’urgence sur le logement, adoptée après qu’il eut dissous le Parlement et convoqué des élections anticipées pour le 29 novembre, permettrait de « tenir tête aux fonds vautours », a déclaré M. Sánchez le 6 octobre, ajoutant que ces mesures « ne viseraient que ceux qui considèrent le logement comme une marchandise de plus sur laquelle spéculer ».

Avec des loyers en hausse de 44% et des prix de l’immobilier en hausse de 58% en cinq ans, les manifestants réclamaient à grands cris un arrêt de la spéculation par les soi-disant « fondos buitre » (fonds vautours) que beaucoup tiennent pour responsables d’une vague d’expulsions, comme celle d’Abascal.

Mais en Espagne, nombreux sont ceux qui ont du mal à cerner précisément qui sont ces prétendus prédateurs.

Dans le cas de l’expulsion d’Abascal, son propriétaire n’était pas une grande société de capital-investissement, mais plutôt un petit cabinet de conseil appelé Urbagestión. Détenue par deux frères, cette entreprise compte huit employés, a réalisé un bénéfice net de 2.990 euros (3.350 dollars) l’année dernière et possède deux biens immobiliers à son nom, selon l’Association des conservateurs des registres espagnols.

Après avoir acheté l’appartement de Mme Abascal il y a huit ans, Urbagestión a augmenté son loyer mensuel de 570 euros à 1.650 euros, soit un montant supérieur à sa pension mensuelle, selon le syndicat de locataires qui la représentait. La société a poursuivi Mme Abascal en justice après avoir découvert que son contrat de loyer réglementé avait expiré, comme le montrent les documents judiciaires.

« Urbagestión n’était peut-être pas un “fonds”, mais c’est une “PME vautour (Petite et moyenne entreprise) ” », a déclaré la ministre du Logement, Isabel Rodríguez.

ÉLARGIR LE CHAMP D’ACTION

Le terme de « fonds vautours » est apparu pour la première fois dans le vocabulaire espagnol après la crise financière de 2008-2014 pour désigner les fonds de capital-investissement ou les banques d’investissement qui achetaient des appartements à loyer réglementé et en faisaient grimper les loyers.

Mais selon la Banque d’Espagne, les entreprises, y compris les fonds d’investissement, ne représentent que 8% du marché locatif espagnol. Le gouvernement a désormais élargi le champ d’application de la mesure pour inclure toute personne réalisant un bénéfice sur ce marché, ce qui touche les petits propriétaires qui constituent la majorité du marché locatif espagnol, a déclaré Fernando Rodríguez de Acuña, directeur général de la société d’analyse immobilière Acuña, basée à Madrid.

« Il est tout à fait naturel que quiconque réalise un bénéfice sur ce marché. Sinon, on ne s’y lancerait pas », a-t-il déclaré.

Le gouvernement avait d’abord tenté de définir et de réglementer les fonds vautours dans une loi sur le logement de 2023 qui limitait les activités des « grands propriétaires » – personnes ou entreprises possédant au moins dix biens immobiliers.

Dans les décrets publiés ce mois-ci, les critères ont été affinés afin d’inclure également les personnes possédant au moins cinq biens immobiliers dans des zones considérées comme souffrant d’une pénurie de logements. Il leur est désormais interdit d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à 70% de sa valeur de marché.

La législation va plus loin en interdisant aux propriétaires de plus de deux biens immobiliers d’expulser leurs locataires jusqu’en 2030, tandis que tous les bailleurs seront soumis à des prolongations automatiques de bail et à un gel des loyers.

VAGUE D’EXPULSIONS

La définition de plus en plus floue du « fonds vautour » a pris au piège la semaine dernière Montse Minguez, porte-parole parlementaire du Parti socialiste, qui a démissionné après que le site espagnol Articulo 14 a révélé que son mari était propriétaire d’une société immobilière qui louait 30 appartements et avait expulsé plusieurs locataires.

Lorsqu’Antena 3 lui a demandé pourquoi Urbagestión était considérée comme prédatrice alors que la société de son mari ne l’était pas, elle a répondu qu’il s’agissait d’une entreprise familiale qui respectait la loi et payait ses impôts, tandis que les fonds vautours étaient « de l’argent étranger qui rachète des immeubles entiers pour chasser les gens de leurs quartiers et les transformer en locations de vacances ».

« Tout ce que nous disons, c’est qu’on ne peut pas s’attaquer à la gorge des gens, ni se tourner vers la spéculation ou les fonds vautours », a-t-elle déclaré.

L’Espagne a connu une recrudescence des expulsions depuis mars, date à laquelle une loi adoptée pendant la pandémie pour protéger les locataires vulnérables a expiré.

Selon le Syndicat des locataires, environ 70.000 ordonnances d’expulsion ont été réactivées après que la loi n’a pas été prolongée.

Olga Matute s’est donné la mort le 7 septembre après avoir été expulsée en avril. Son dossier était en suspens depuis 2020, après qu’une banque eut vendu son appartement à un fonds qui refusait d’accepter une réduction de loyer.

Les nouvelles mesures offrent une protection à près de 5 millions de personnes, dont 122.683 menacées d’expulsion, ont indiqué dans un communiqué des associations, dont le Syndicat des locataires.

LES PETITS INVESTISSEURS DANS L'INCERTITUDE

Ces décrets « sont encore loin de répondre aux besoins, mais ils constituent des avancées dans la garantie du droit au logement », a déclaré Enric Aragonès, porte-parole de l’Union des locataires de Catalogne.

Mais ces mesures ne feront qu’aggraver la pénurie de logements locatifs à long terme, a déclaré Jorge Galindo, directeur du Centre de politique économique de l’Esade (EsadeEcPo). « Ce sont des politiques qui protègent ceux qui ont un logement locatif au détriment de ceux qui n’en ont pas encore », a déclaré M. Galindo.

La Fédération nationale des associations d’agents immobiliers (FAI) a indiqué qu’environ 600 agents immobiliers avaient signalé le retrait de quelque 2.067 biens destinés à la location à long terme dans les jours qui ont suivi la publication du décret. 1.523 contrats de location supplémentaires ont été suspendus.

Près de la moitié du parc locatif espagnol appartient à des propriétaires d’un seul bien, tandis que les grands propriétaires ne représentent que 3,6% du marché détenu par des particuliers, selon une étude d’EsadeEcPo.

Les fonds d’investissement privés étrangers réduisent depuis un certain temps déjà leur exposition à l’immobilier résidentiel en Espagne. Blackstone a ramené son portefeuille de biens résidentiels en Espagne à 12.000, contre un pic de 40.000 en 2017.

Les fonds investissent désormais plutôt dans des projets tels que les résidences étudiantes et les locations partagées à court terme, qui incluent souvent des prestations telles qu’un abonnement à une salle de sport (ce que l’on appelle le « flexible living »), et qui ne sont pas soumises aux mêmes réglementations.

Selon la société de données MSCI, plus de 40% des quelque 24.000 logements espagnols achetés par des sociétés d’investissement au cours des 12 derniers mois étaient des appartements étudiants.

CPP et Greystar, deux des quatre principaux investisseurs transfrontaliers dans l’immobilier résidentiel espagnol au cours des deux dernières années, ont déclaré que leurs investissements concernaient entièrement ou principalement les logements étudiants et le « flexible living ».

« Le fait est que le marché n’est pas contrôlé par de grands fonds; il est entre les mains de petits investisseurs. Ce sont donc désormais tous ces petits investisseurs qui doivent supporter l’intégralité du fardeau », a déclaré M. Rodríguez de Acuña. (1 dollar = 0,8923 euro)