PAREF : Résultats annuels 2017

information fournie par Actusnews •14/02/2018 à 18:00

Communiqué de presse

Paris, le 14 février 2018

RESULTATS ANNUELS 2017

Une année de transition et de forte croissance opérationnelle

Un patrimoine sous gestion en forte croissance à près de 1,7 milliard d'euros

• 1 531 M€ gérés pour compte de tiers (+15%) sous la forme de SCPI[1] et d'OPCI[2] grâce à 160 M€ de collecte brute réalisée en 2017 contre 111 M€ en 2016 (+45%)
• 146 M€ d'actifs en compte propre (-13%) suite à la cession des actifs Pantin en août 2017 et Vaux Le Pénil Foch en mai 2017

Des indicateurs financiers solides

• ANR triple net de 95,7 € par action (+11%)
• Commissions nettes de 8,9 M€ contre 6,6 M€ en 2016 (+34%)
• Revenus locatifs nets de 8,3 M€ contre 8,7 M€ en 2016 (-4%)
• Résultat net consolidé de 8,3 M€ (-20%)
• Ratio d'endettement[3] au plus bas historique à 23% contre 36% (-13 points)

Proposition d'un dividende en numéraire de 3 € par action pour l'exercice 2017, soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale qui se réunira en mai 2018 (date à confirmer), en hausse de 50% par rapport à 2016.

Le conseil d'administration de PAREF, réuni le 14 février 2018, a arrêté les comptes au 31 décembre 2017. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.

« 2017 a été une année charnière pour le Groupe PAREF avec l'entrée au capital de FOSUN comme actionnaire majoritaire. La qualité des produits offerts, conjuguée à l'excellent travail des équipes, a permis au Groupe PAREF de réaliser une forte croissance opérationnelle et d'atteindre un plus haut historique en matière de collecte avec 160 M€ de souscriptions.

Le renforcement de l'équipe de direction et le soutien de son actionnaire de référence, vont permettre au Groupe PAREF de mettre en œuvre sa stratégie et d'accélérer sa trajectoire de croissance »

Antoine Castro – Directeur Général

I - Activité de gestion pour compte de tiers (PAREF Gestion)

• Collecte et patrimoine géré

L'année 2017 a été marquée par une collecte brute record auprès d'investisseurs particuliers avec une progression de +45% par rapport à 2016, pour atteindre près de 160 M€ (111 M€ en 2016). Ces résultats proviennent notamment des fortes performances des SCPI à capital variable Novapierre Allemagne et Interpierre France qui affichent respectivement 107 M€ et 39 M€ de collecte brute sur la période.

La collecte nette reste élevée avec un ratio de collecte nette sur collecte brute de 86 % en 2017 (contre 81 % en 2016), démontrant la confiance des investisseurs dans les produits proposés par le Groupe et la qualité de leur gestion.

Fort du savoir-faire des équipes, PAREF Gestion a également obtenu depuis le 1 ^er octobre 2017 la gestion de deux SCPI à capital fixe, CIFOCOMA 1 et CIFOCOMA 2, spécialisées dans les murs de magasins, pour un patrimoine sous gestion additionnel de 41 M€.

Ainsi, PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 531 M€, en progression de +15% par rapport à 2016 (1 328 M€ au 31 décembre 2016).

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 31 décembre 2017 :

Répartition de la collecte brute réalisée en 2017 :

• Commissions

Grâce à une collecte soutenue en 2017 et à une augmentation du patrimoine sous gestion, PAREF Gestion affiche une forte augmentation des commissions brutes de souscription et de gestion qui atteignent respectivement 15,1 M€ (+49%) et 5,3 M€ (+21%).

II - Activité immobilière (PAREF SA)

Au cours de l'année 2017, PAREF a continué à consolider la situation locative de ses actifs immobiliers détenus en propre avec plus de 13 000 m² de surfaces louées ou relouées. Le groupe Bureau Véritas a notamment signé un bail de près de 3 400 m² sur l'immeuble le Gaïa (Nanterre, La Défense/région parisienne), avec une durée initiale de 10 ans dont une période ferme de 9 ans (prise d'effet au 1 ^er Janvier 2018).

Le taux d'occupation financier du Groupe ressort ainsi en hausse à 82,2 % (incluant la location de 3 399 m² du Gaïa) contre 81,4% au 31 décembre 2016[6].

La maturité moyenne pondérée des baux est de 4,4 ans à fin 2017 et le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

Echéancier des baux (fin de la période ferme - en M€)

PAREF a par ailleurs continué la gestion pro-active de son patrimoine immobilier en cédant 2 actifs dont (i) un immeuble à Melun Foch pour un prix net vendeur de 3,5 M€ en mai 2017 et (ii) un immeuble de bureaux situé à Pantin en août 2017, entièrement loué après sa restructuration, pour un prix net vendeur de 24,6 M€ représentant une prime moyenne de 17 % par rapport à la dernière expertise non affectée.

Ces arbitrages correspondent à la stratégie de rotation active du patrimoine.

La valeur du patrimoine du Groupe PAREF[7] ressort ainsi à 146 M€ au 31 décembre 2017, en diminution de 13% par rapport à fin 2016 (167 M€) suite aux cessions d'actifs, partiellement compensées par une augmentation de la valeur des actifs.

Répartition géographique du patrimoine détenu en propre ⁸

Au global, le revenu locatif net sur le patrimoine détenu en propre par PAREF ressort à 8,3 M€ en 2017, en légère diminution par rapport à 2016 (-4%) principalement du fait de la cession de l'actif situé à Pantin en août 2017 (impact de -0,5 M€) et de la fin d'usufruits sur des actifs résidentiels historiquement détenus par PAREF, partiellement compensées par une activité locative soutenue en 2017. Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort quant à lui en hausse pour atteindre 7,2% contre 6,9% fin 2016 (hors le Gaïa).

Les revenus nets ont progressé de +3% à périmètre constant notamment en raison des commercialisations intervenues au cours de l'année.

III - Résultats 2017

Compte de résultat consolidé :

(*) La présentation des comptes 2016 a été modifiée afin de séparer les charges afférentes respectivement à l'activité locative et aux commissions.

Le Groupe a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 8,3 M€ en 2017, en diminution de 20% par rapport à 2016 notamment du fait d'un profit non-récurrent de 2 M€ en 2016 lors du changement de méthode de consolidation de la participation dans la SCPI Interpierre France (passage d'une consolidation par intégration globale à une consolidation par mise en équivalence) :

• Les revenus locatifs nets ressortent à 8,3 M€, en légère diminution du fait des cessions réalisées en 2016 et en 2017 et de la fin d'usufruits sur des actifs résidentiels historiquement détenus par PAREF ;

• Les revenus nets sur commissions marquent une forte hausse de +34% grâce à une activité soutenue de souscription et une augmentation du patrimoine sous gestion pour compte de tiers ;

• Les charges générales d'exploitation s'établissent à près de 8,9 M€, en hausse de 2,9 M€ entre 2016 et 2017, s'expliquant notamment par (i) des coûts exceptionnels en 2017 afférents à la modification de la structure actionnariale (pour près de 1,7 M€) et (ii) un renforcement des équipes par le recrutement de nouveaux collaborateurs dans l'ensemble des départements ;

• Le coût de l'endettement financier ressort à 3,3 M€ en 2017 contre 3,0 M€ en 2016 (hors ajustement de valeur des instruments financiers). Cette augmentation s'explique principalement par une pénalité de 1,1 M€ de remboursement anticipé sur le financement adossé à l'actif Pantin, cédé en août 2017 ;

• La quote-part des sociétés mises en équivalence a diminué de 0,6 M€ du fait de l'impact du profit de dilution de la SCPI Interpierre France lors du passage en mise en équivalence pour 2 M€ en 2016, partiellement compensé par une bonne performance des fonds détenus et une revalorisation positive sur l'actif Gaïa.

IV - Ressources financières

Le montant de la dette financière brute du Groupe PAREF s'élève à 45 M€ au 31 décembre 2017, en forte diminution (65 M€ à fin 2016) suite au remboursement de la dette sur l'actif de Pantin et à l'amortissement de dettes existantes.

L'endettement du Groupe est composé dans son intégralité de dettes hypothécaires adossées à des actifs détenus par le groupe en propre.

Le taux moyen de la dette est de 4,2% au 31 décembre 2017 (4,5% au 31 décembre 2016), et la maturité moyenne ressort à 4,2 ans.

Le Groupe a mis en place une politique de gestion des taux conservatrice avec plus de 80% de la dette émise à taux fixe ou couverte par des instruments de couverture, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides avec un ratio d'endettement (LTV[9]) et de couverture des intérêts financiers (ICR[10]) de respectivement 23% et 4,8x (contre respectivement 36% et 3,9x en 2016).

Le Groupe respecte ainsi ses covenants de respectivement 55% et 2x sur ses dettes bancaires[11].

Echéancier de la dette :

Echéancier de la dette (en M€)

Le Groupe PAREF dispose d'une trésorerie conséquente couvrant au-delà de 12 mois d'échéance de ses dettes et permettant de répondre aux besoins réglementaires de la société de gestion PAREF Gestion, dont 10 M€ de trésorerie consolidée et une facilité de 4 M€ au niveau de PAREF non utilisée au 31 décembre 2017[12].

V - Patrimoine sous gestion

(1) Comprend Foncière Sélection Régions
(2) Une partie du patrimoine de PAREF est gérée au travers de SCPI (Interpierre) et d'OPPCI (Vivapierre) par PAREF Gestion

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF ressort à 107 M€, en baisse de 23 M€ par rapport à 2016, qui s'explique principalement par :

• Des cessions pour 24,5 M€ (valeur au 31/12/2016, y compris usufruits arrivés à maturité) ;
• Des frais et travaux d'amélioration sur 2017 pour 0,6 M€ ;
• Une revalorisation positive de la valeur des actifs pour 1,2 M€.

La variation de juste valeur à périmètre constant s'établit à 1,1 M€ sur 2017, soit une hausse de +1%.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre et consolidés par PAREF ressort à 7,2% contre 6,9% fin 2016 (hors le Gaïa).

Le Groupe applique la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur ». Le Groupe PAREF a choisi de classifier ses actifs immobiliers détenus en propre en niveau 3, du fait (i) de la disponibilité limitée de données publiques et (ii) de l'utilisation de données confidentielles par les experts, dans le cadre de leurs travaux de valorisation.

VI - Actif net réévalué

L'Actif triple net (NNNAV) du Groupe PAREF ressort à 95,7 € à fin 2017, en augmentation de +11% par rapport à fin 2016.

La NNNAV est déterminé notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

VII – Stratégie et perspectives

Le Groupe PAREF souhaite accélérer son développement autour de 3 piliers principaux :

• La croissance progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société PAREF avec une gestion proactive : asset management du portefeuille existant, rotation du patrimoine et investissements ciblés, permettant le repositionnement sur des actifs de taille significative et principalement situés dans le grand Paris ;
• Le développement raisonné de l'activité de gestion pour investisseurs individuels par (i) l'augmentation des actifs sous gestion sur les produits existants et (ii) la création de nouveaux produits ;
• L'accélération de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs institutionnels en France et en Europe continentale, notamment grâce au soutien des sociétés du Groupe Fosun (actionnaire majoritaire).

Dans ce contexte, le Groupe souhaite mettre en place une politique de distribution représentant entre 65% et 75% du résultat net récurrent sur les prochaines années.

A plus court terme, il est rappelé que PAREF entend maintenir le régime SIIC en privilégiant une augmentation de capital par placement privé[14].

VIII – Autres indicateurs financiers

• Résultat récurrent provenant des activités opérationnelles

• Ratios de coûts

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF.

1. Hors frais exceptionnels liés à la restructuration actionnariale du Groupe.

Agenda financier
26 avril 2018 : Informations financières au 31 mars 2018

A propos du Groupe PAREF
PAREF se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (146 M€ de patrimoine au 31 décembre 2017) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1 531 M€ de fonds gérés au 31 décembre 2017), société de gestion agréée par l'AMF.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 - PAR

Plus d'informations sur www.paref.fr

Contacts

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Tél. : 01 40 29 86 86

Contact Presse
Citigate Dewe Rogerson, Alexandre Dechaux
01 53 32 84 79
Alexandre.dechaux@citigatedewerogerson.com

[1] Sociétés Civiles de Placements Immobiliers

[2] Organisme de Placement Collectif Immobilier

[3] Ratio d'endettement (LTV) : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits (le ratio d'endettement ressort à 26% en incluant la participation dans la société Wep Watford, contre 39% en 2016)

[4] CF : Capital fixe

[5] CV : Capital variable

[6] En excluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 90,8% en 2017, contre 92,7% en 2016.

[7] Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa (Nanterre, La Défense)), 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et 10,8% de la SCPI Interpierre.

[8] Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Interpierre et Vivapierre, hors la valeur des titres de PAREF Gestion

[9] LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits

[10] ICR : frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés divisés par le résultat d'exploitation

[11] Le Groupe respecte également l'ensemble des covenants existants sur les financements hypothécaires

[12] Facilité à échéance mai 2018 (renouvelée annuellement)

[13] Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa (Nanterre, La Défense)), 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et 10,8% de la SCPI Interpierre. Excluant les actions détenues dans Paref Gestion

[14] Au 31 décembre 2017, l'actionnaire principal détenait 71,37% du capital social et des droits de votes. Il est rappelé que le bénéfice du régime SIIC est conditionné à l'absence de détention, directe ou indirecte, à hauteur de 60% ou plus du capital social ou des droits de vote de PAREF, par un ou plusieurs actionnaires de la Société, agissant seul(s) ou de concert au sens de l'article L. 233-10 du code de commerce.