Les sociétés de placement immobilier d'appartements voient une lueur d'espoir dans le fait que les taux hypothécaires élevés obligent les locataires à rester sur place

information fournie par Reuters •07/12/2023 à 12:37

par Ananta Agarwal

Les sociétés d'investissement immobilier (REITs) qui possèdent et gèrent des appartements devraient voir leurs revenus augmenter grâce à la hausse des baux renouvelés et des contrats de location, car moins d'Américains poursuivent leur rêve d'acheter une nouvelle maison en raison de l'augmentation des coûts d'emprunt.

Cela pourrait être un soulagement pour le secteur, qui a dû faire face à des taux plus bas pour les nouveaux baux cette année, car la surabondance de l'offre à la suite de la pandémie a fait baisser les loyers tout en augmentant le coût pour attirer de nouveaux locataires.

Les sociétés de placement immobilier ont été en mesure d'appliquer des taux supérieurs de 3 à 5 % aux locataires souhaitant renouveler leur bail, et ce chiffre est resté stable pendant un certain temps. En revanche, les loyers des nouveaux baux ont augmenté de moins de 1 % et sont même devenus négatifs sur certains marchés, compte tenu de la concurrence pour augmenter le taux d'occupation.

"Inciter les gens à prendre un logement vacant peut être une proposition relativement coûteuse, en particulier en période d'incertitude", a déclaré Richard Anderson, analyste chez Wedbush Securities, ajoutant que cela pourrait les inciter à réduire les loyers ou à offrir des concessions aux nouveaux locataires si le taux de rotation restait élevé.

Toutefois, l'accession à la propriété devenant inabordable pour la plupart des Américains en raison de la hausse des taux hypothécaires, les taux de rotation ont ralenti dans la plupart des grandes sociétés de placement immobilier.

Le rythme du taux de rotation moyen global a ralenti à 48,8 % au troisième trimestre, contre 52,5 % habituellement pour les sept principales FPI, y compris AvalonBay Communities AVB.N et Mid America Apartments MAA.N , a déclaré John Kim de BMO Marchés des capitaux.

Aux États-Unis, les sociétés de placement immobilier tirent leurs revenus de la location de biens immobiliers qu'elles achètent et gèrent, tout en distribuant la majeure partie de leurs bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires, ce qui en fait une option d'investissement attrayante pour les personnes à la recherche de rendements réguliers.

Toutefois, elles ont perdu de leur attrait après que la croissance des loyers en glissement annuel aux États-Unis a commencé à chuter, passant d'un taux à deux chiffres à la mi-2022, en raison de l'augmentation de l'offre due à un boom de la construction d'appartements multifamiliaux destinés à la location ou au crédit-bail au cours des deux dernières années, alimenté par un endettement à bon marché.

Le sous-indice S&P 500 Equity Real Estate Investment Trusts

.SPLRCREC n'a progressé que de 2,03 % cette année, contre un gain de 18,95 % pour l'indice S&P 500 plus large .SPX .

Les principaux REIT ont également vu leurs actions souffrir en 2023, Mid America Apartments perdant 19 % tandis qu'Equity Residential EQR.N n'a gagné que 1,24 %.

Pourtant, la hausse des prix de l'immobilier commence à faire pencher la balance en leur faveur.

Le paiement moyen d'un prêt hypothécaire était 52 % plus élevé que le coût moyen d'un loyer mensuel au troisième trimestre, selon le fournisseur de renseignements sur l'immobilier CBRE Group.

Le nombre de personnes déménageant spécifiquement pour acheter un logement - habituellement 15 % du total - a chuté à bien moins de 10 % pour la plupart des plus grandes FPI multifamiliales, a déclaré Anderson de Wedbush.

Soutenant le point de vue d'Anderson, le directeur général de Camden Property Trust CPT.N Richard Campo a déclaré: "Le pourcentage de résidents de Camden qui déménagent pour acheter un logement est actuellement à l'un des niveaux les plus bas que nous ayons connus au cours de nos 30 années d'existence."

Alors que les FPI connaissent un retour en arrière après une ère de forte croissance des loyers, un plus grand nombre de renouvellements permet également de réduire les coûts, en particulier avec des dépenses de roulement qui ont plus que doublé depuis mars 2020, selon la société d'analyse de données RealPage.

"Vous voyez également un avantage en termes de revenus en évitant que l'unité ne soit vacante pendant un certain temps entre les résidents", a déclaré Robert Stevenson, analyste chez Janney Montgomery Scott.

"Ils ont donc tout intérêt à garder les résidents existants