La location en meublé est considérée comme une activité commerciale. Cette activité relève, du point de vue de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Différentes formes de sociétés, unipersonnelles ou non, soumises à l’impôt ou non, peuvent exercer cette activité ( Eurl, Sarl,…)
Enfin, le bailleur est dans l’obligation de fournir meubles et agencements répondant à un usage normal.
Enfin, est considéré LMP:
Une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés
Ou qui retire au moins 50% de son revenu global de cette activité
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Exonérations liées aux LMP et au LMNP :
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale seulement sont exonérées :
De la totalité des produits de la location lorsque le locataire qui loue les pièces en fait son habitation principale.
Quand le loyer ne dépasse pas 760 Euros par an pour les produits de la location à des personnes ne faisant pas des pièces louées leur domicile.
Imposition :
La comptabilité BIC est de type commerciale et doit donc retracer les produits et les charges liées à l’activité.
Si les produits sont imposables, le régime d’imposition est déterminé par rapport aux critères standards BIC.
Si le loueur perçoit au maximum 76 300 euros, alors le régime est celui du micro-BIC avec exonération de la TVA. Le bénéfice est alors calculé sur une base tenant compte d’un abattement de 71% du montant des recettes.
A noter que les contribuables ont la possibilité d’opter pour le régime simplifié d’imposition ou le réel normal.
AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN LMNP :
Produit de complément de revenus.
Récupération de la TVA possible dans certains cas.
Possibilité d’affecter les déficits BIC de l’année N sur les bénéfices jusqu’à l’année N+6.
Possibilité d’investir par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur le revenu.
Possibilité de défiscalisation en première année d’exploitation si l’investisseur a d’autres revenus LMNP bénéficiaires.
Possibilité d’investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 71%.
AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN LMP :
Forte défiscalisation la première année d’exploitation.
Possibilité de récupérer la TVA.
Les loyers sont perçus selon un bail de 9 ans minimum.
Imputation du déficit BIC sur le revenu global.
Imputation des amortissements sur les revenus ultérieurs de l’activité.
Possibilité de déléguer la gestion à un gestionnaire (gestion déléguée).
Procure un complément de revenus défiscalisé pendant la période d’amortissement et de remboursement de l’emprunt de l’investissement
Constitution d’un patrimoine
Possibilité d’investissement par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
ZRR :
Jusqu’au 31 Décembre 2010, la réalisation d’investissements locatifs dans certaines zones rurales donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 000 euros.
Le logement ( qui appartient à une résidence hôtelière) doit être situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou dans une zone concernée par les fonds structurels européens.
Avantages :
Possibilité de récupérer la TVA de l’investissement et des charges
Possibilité d’investir par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI)
Constitution d’un patrimoine
Risque très faible
Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 1077 euros par an
Report des déficits fonciers non imputables les 10 années qui suivent
Réduction d’impôt de 25% dans la limite des plafonds de 50000 et 100000 euros selon la situation de l’investisseur
Complément de revenus
Logements concernés :
Les logements concernés sont des logements neufs dans une résidence de tourisme et loués nus pendant au moins 9 ans. La société d’exploitation hôtelière qui gère la résidence meuble le bien et le reloue.
Le propriétaire peut se réserver des périodes de séjour à la condition que la durée totale d’occupation ne dépasse pas huit semaines par an et que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur tienne compte de ces périodes d’occupation.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Fiscalité :
Le montant de l’investissement comprend le prix d’acquisition plus les frais d’acquisition.
La TVA est exclue dès lors qu’elle est récupérée par l’investisseur.
La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à :
50 000 euros pour une personne seule
100 000 euros pour un couple marié
Comme les logements concernés par le dispositif se situent dans une résidence de tourisme gérée par un bail commercial, les loyer perçus par l’investisseur sont soumis à la TVA à 5.5%.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
