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Choisir la fiscalité d'une SCI
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

Francisco Javier Gil/Shutterstock / Francisco Javier Gil

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent opter pour deux régimes fiscaux différents. Dans un cas, les associés sont imposés au niveau de leur Impôt sur le Revenu (IR). Dans l'autre, la SCI est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Voici les éléments à connaître avant de faire votre choix.

Des bénéfices taxés comme des revenus fonciers

Par défaut, la SCI est fiscalement «transparente». Elle ne paie pas d'impôt directement. En revanche, les associés sont imposés au niveau de leur Impôt sur le revenu en fonction de leur participation dans la SCI.

Si vous êtes associé d'une SCI, votre part des bénéfices est intégrée dans vos revenus fonciers. Par ailleurs, toute perte éventuelle devient un déficit foncier déductible de vos revenus dans la limite annuelle de 10.700 €. Lorsque le déficit est supérieur à cette somme, on parle de déficit excédentaire. Celui-ci est alors reportable sur vos revenus fonciers au cours des 10 années suivantes.

Les bénéfices de la SCI sont imposés même s'ils ne sont pas distribués aux associés.

Des plus-values progressivement exonérées

Les associés sont imposés en cas de plus-value sur la vente d'un bien immobilier de la SCI. Le régime de l'impôt sur les plus-values immobilières s'applique avec un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, un abattement progressif vient réduire la plus-value imposable à compter de la 5ème année de détention. Ainsi, la plus-value est exonérée au bout de 22 ans de détention pour l'impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un régime le plus souvent avantageux

Au début de la vie d'une SCI, les charges sont souvent élevées en raison de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition du patrimoine immobilier. Dès lors, la société génère des bénéfices réduits, voire des pertes. Dans ce cas, la «transparence» fiscale est intéressante. En outre, l'imposition des plus-values est avantageuse puisqu'une détention longue permet de l'effacer.

Optez pour le micro-foncier

En tant qu'associé d'une SCI, vous pouvez bénéficier du régime microfoncier. C'est le cas si vous êtes également propriétaire d'un bien immobilier en direct et si l'ensemble de vos revenus locatifs (ceux de la SCI compris) ne dépasse pas 15.000 €.

Une alternative: l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Les associés d'une SCI peuvent opter pour l'IS (15 % jusqu'à 38.120 €, 28 % entre 38.120 € et 75.000 € et 33,33 % au-delà).

En cas de cession, la plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien. Or, celle-ci est égale au prix d'achat diminué de l'amortissement. Ainsi, ce régime fiscal gonfle l'impôt sur la plus-value. Il s'agit de son principal inconvénient.

A savoir

Le choix d'une imposition à l'IS est irrévocable. Si vous changez d'avis par la suite, vous n'aurez d'autre choix que de dissoudre la SCI.

La plupart du temps, la transparence fiscale est avantageuse. En revanche, si la SCI détient des biens à faible potentiel de plus-value mais dont le rendement locatif est élevé, l'option pour l'IS a un intérêt.

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