Vendre le logement d’un parent en maison de retraite: exonérations d’impôts possibles

information fournie par Le Particulier •30/03/2024 à 19:00

Quand vous vendez la maison de vos parents partis habiter en maison de retraite, vous pouvez quand même bénéficier de l’exonération de la plus-value valable pour la vente d’une résidence principale. ( crédit photo : Shutterstock )

Sommaire:

• La résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière
• Les conditions d’exonération de la plus-value immobilière pour les personnes âgées
• La plus-value immobilière est lourdement taxée pour les résidences secondaires
• Accompagner ou représenter son parent pour la vente de son logement vacant

La résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière

Lorsqu’une personne âgée quitte son domicile pour aller vivre en maison de retraite, ses proches sont souvent contraints de se séparer du logement. La plupart du temps, le produit de la vente permet de payer l’hébergement en Ehpad ou maison spécialisée. Ce départ du domicile entraîne un changement de statut: l’hébergement spécialisé devient la résidence principale, puisqu’il s’agit désormais du lieu de résidence. L’ancien domicile est alors considéré comme une résidence secondaire. Ce changement a un impact sur le plan fiscal. En effet, un propriétaire vendant son bien immobilier est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, sauf s’il s’agit de sa résidence principale.

Les conditions d’exonération de la plus-value immobilière pour les personnes âgées

L’administration fiscale ( article 150 U du Code général des impôts ) prévoit une exonération de la plus-value lors de la vente du logement d’une personne âgée partie en Ehpad, sous certaines conditions:

- Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2 doit respecter un certain montant. Pour une vente réalisée en 2024, le RFR de 2022 doit être inférieur à 26.149 euros pour une personne seule ou 37.068 euros pour un couple,

- Le contribuable ne doit pas être assujetti à l’IFI,

- Le logement doit rester vacant, de la date de départ de la personne âgée jusqu’à la cession du logement. Seule l’occupation par l’un des membres du foyer fiscal, le conjoint par exemple, est tolérée,

- La cession doit intervenir dans les deux ans suivant l’entrée en maison de retraite.

Si le propriétaire du logement est inéligible, il est tout de même possible de demander l’exonération de la plus-value prévue pour la vente d’une résidence principale. Pour espérer l’obtenir, le logement doit être mis en vente dès l’entrée en Ehpad, voire avant. La cession doit intervenir dans un «délai raisonnable», généralement 1 an.

La plus-value immobilière est lourdement taxée pour les résidences secondaires

Si vous ne pouvez pas profiter de ce régime d’exonération, la plus-value réalisée au moment de votre vente est soumise à:

• Un impôt sur le revenu forfaitaire de 19%,
• À 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cela représente un taux global d’imposition de 36,2%. Toutefois, un abattement progressif s’applique au-delà de la cinquième année de détention. Si votre parent est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans, la vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Accompagner ou représenter son parent pour la vente de son logement vacant

La décision de vendre ou conserver le bien immobilier appartient à votre parent. S’il est en mesure d’exprimer un consentement libre et éclairé, vous devez impérativement respecter sa volonté. Selon son état de santé et sa capacité à effectuer les actes importants, vous pouvez être autorisé à l’accompagner dans ses démarches. Dans certains cas, vous le représentez totalement. Si votre parent opte pour la vente et souhaite une aide de votre part, il peut vous confier une procuration. Il vous donne le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte la vente de son bien immobilier.

Le notaire chargé d’établir cette procuration doit évaluer si la personne âgée est ou non en pleine possession de ses facultés. En cas de doute, il peut exiger un certificat médical circonstancié. Ce document est indispensable si vous déposez une requête auprès du juge des tutelles en vue d’obtenir une mesure de protection (habilitation, tutelle , curatelle) . Pour gagner du temps, le dossier d’ouverture de la demande doit contenir deux estimations du bien dont la vente est envisagée. En cas de consensus des proches, le juge prend une mesure d’habilitation familiale.