La justice rappelle qu’un propriétaire a l’obligation de permettre la mise à disposition directe du bien loué. Sinon, le locataire peut se dispenser de payer le loyer.
Le propriétaire d’un bien loué doit faire en sorte que le locataire puisse y accéder normalement, sans avoir à se débrouiller avec des voisins. Si ce bien n’est pas accessible normalement, le propriétaire n’a pas respecté son «obligation de délivrance» du bien loué, selon la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 12.5.2021, M 19-25.547, voir ci-dessous). Dans une location, le locataire a l’obligation de payer les loyers et le propriétaire a l’obligation de «délivrer» , c’est-à-dire de mettre à disposition «la chose louée» , selon le Code civil.
Le locataire d’une parcelle rurale louée en fermage réclamait la résolution du bail aux torts du propriétaire en expliquant qu’il n’avait pu accéder à la parcelle qu’en s’arrangeant avec des voisins pour régler un problème d’enclave. Peu importent ces détails, répondait le propriétaire, puisqu’il est acquis que l’accès était finalement possible et le locataire a pu user du bien comme prévu. Or, malgré cela, il n’a pas payé ses fermages selon les conditions prévues par le bail.
Une parcelle non exploitable
La Cour a donné tort au propriétaire. Il est établi, a-t-elle observé, que sans l’arrangement conclu avec des voisins, l’accès pour une exploitation normale, conforme au bail, aurait été impossible, ce qui révèle que le propriétaire n’a pas délivré une parcelle exploitable selon l’usage convenu. Aucun reproche ne peut donc être fait au locataire qui n’a pas à trouver des arrangements pour pouvoir jouir du bien qu’il a loué.
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