Si le vendeur d’un logement a mal fait ses travaux, il doit plusieurs garanties

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Le vendeur doit assurer la garantie décennale des gros travaux réalisés tout en étant responsable des vices de construction, non couverts par la décennale.

Le vendeur d'un bien immobilier qui y a réalisé des travaux est, en plus de la garantie décennale, responsable des vices de construction qui ne relèveraient pas de cette garantie. La garantie décennale couvre les défauts qui rendent l'ouvrage «impropre à sa destination» alors que la simple mauvaise exécution des travaux engage la responsabilité civile, ce qui peut se cumuler, selon la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 1.4.2021, X 19-17.599).

L'affaire opposait un vendeur, qui avait lui-même fait des travaux, à l'acquéreur de sa maison. Le vendeur avait refait la toiture, mais sans respect des normes, et avait créé une cheminée, sans respecter non plus les normes, ce qui créait un risque grave d'incendie. Ayant réalisé de gros travaux, il est réputé être constructeur, a rappelé la Cour de cassation, et il doit la garantie décennale. Mais il doit aussi, comme simple vendeur, livrer un bien sans défauts.

Corriger les défauts

Il y a peut-être des défauts dans la toiture, mais ils n'empêchent pas d'utiliser la maison, ils ne la rendent pas «impropre» à l'utilisation, et donc la garantie décennale est inapplicable, disait le vendeur. Les juges ont admis ce raisonnement, mais ils ont ajouté que si la toiture ne devait pas être refaite au titre de la garantie décennale puisqu'elle n'empêchait pas d'habiter, elle devait l'être au titre des vices de construction puisqu'elle présentait d'importants défauts. Le bien avait donc été livré avec des défauts.