Crédit immobilier : face à la hausse des prêts sur 25 ans, la durée maximale autorisée pourrait-elle augmenter ?

Au troisième trimestre 2026, 55 % des emprunteurs de moins de 35 ans ont souscrit un crédit sur au moins 25 ans. Illustration. (OleksandrPidvalnyi / Pixabay)

Les conditions d'accès au crédit immobilier se sont durcies en France. Entre la remontée des taux d'intérêt, les prix élevés et des exigences accrues en matière d'apport personnel, de nombreux ménages peinent à financer leur achat. Pour rendre leur projet réalisable, ils sont de plus en plus nombreux à étaler leurs remboursements sur la durée maximale autorisée, soit 25 ans.

Des limites pour éviter le surendettement

Au troisième trimestre 2026, 49,8 % des nouveaux crédits immobiliers ont ainsi été souscrits sur une durée d'au moins 25 ans, soit une hausse de 3,3 points par rapport à 2025, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement CSA, reprises par BFM Business . Certains acteurs du secteur bancaire plaident pour un assouplissement des règles afin de permettre aux emprunteurs de s'endetter sur des périodes plus longues.

Actuellement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre strictement les conditions d'octroi des crédits immobiliers. La durée d'emprunt est limitée à 25 ans, tandis que le taux d'effort, c'est-à-dire la part des revenus consacrée aux dépenses de logement, ne doit généralement pas dépasser 35 %. Ces règles visent à prévenir le surendettement des ménages et à limiter les risques d'impayés pour les banques.

Une durée réelle des crédits de neuf ans

Les jeunes acheteurs sont particulièrement concernés par ces contraintes. Au troisième trimestre 2026, 55 % des emprunteurs de moins de 35 ans ont souscrit un crédit sur au moins 25 ans. Ils sont même 57 % chez les 35-45 ans. À cela, s'ajoute l'exigence d'un apport personnel plus élevé, qui pénalise les primo-accédants.

La Fédération bancaire française plaide donc pour un assouplissement des règles, estimant que les établissements savent déjà évaluer et gérer les risques. L'économiste Michel Mouillart, docteur en économie associé à l'Observatoire Crédit Logement CSA, rappelle que la durée réelle des crédits immobiliers est d'environ neuf ans en France. En effet, les emprunteurs peuvent revendre leur logement ou renégocier leur prêt avant son échéance.

Une dérogation déjà possible

Le modèle français, fondé sur des taux fixes, protège également les ménages contre les variations des taux d'intérêt pendant la durée du crédit. Toutefois, un emprunt plus long implique un coût total supérieur, en raison des intérêts supplémentaires versés. Depuis 2022, les banques peuvent déjà déroger aux critères du HCSF pour une partie de leurs crédits, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle. Mais aucune évolution générale des règles ne semble actuellement à l'ordre du jour.