SCPI : un rendement 2020 attendu autour de 4%

information fournie par Mingzi •26/05/2020 à 09:47

Les SCPI de rendement, dont le patrimoine est essentiellement composé d'immobilier professionnel, pourraient pâtir de la crise sanitaire..

Le confinement a fragilisé les entreprises et donc potentiellement les SCPI qui leur louent des immeubles professionnels. Pourtant, selon l'observatoire des SCPI de Linxea, le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 pourrait s'établir à 3,98% contre 4,4% en 2019. Explications.

Le confinement a fragilisé le chiffre d'affaires et la trésorerie de nombreuses entreprises et certaines d'entre elles se trouvent dans l'impossibilité, plus ou moins temporaire, d'honorer le paiement des loyers des locaux ou immeubles qu'elles occupent. Les SCPI de rendement, dont le patrimoine est essentiellement composé d'immobilier professionnel, pourraient en pâtir.

Taux de rendement 2020

Raphaël Oziel, Directeur du pôle immobilier de Linxea, livre son analyse de la situation. Au regard des taux de rendement prévisionnels pour 2020 estimés par les 27 sociétés de gestion qui se sont livrées à l'exercice, le taux de distribution devrait connaitre une baisse contenue inférieure à 10% (9,44%). Si l'on applique cette baisse de 9,44% au rendement moyen des SCPI de 2019, cela signifierait que le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 pourrait s'établir à 3,98% contre 4,40% en 2019.

Encaissement des loyers

Dans la continuité des mesures de soutien aux entreprises mises en place par le gouvernement, l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) a invité les sociétés de gestion de SCPI à proposer des reports et étalements de loyers. Ainsi, pour accompagner au mieux leurs locataires, de nombreuses SCPI sont passées d'un encaissement trimestriel des loyers à un encaissement mensuel. Pour les secteurs les plus impactés un report des loyers est également appliqué.

Certaines SCPI ont déjà annoncé des niveaux d'encaissement de loyers encourageants pour le second trimestre, comme par exemple cette SCPI qui au 6 mai aurait encaissé deux tiers des loyers contre 80% normalement, soit une baisse de 14% environ à période constante.

Distribution des dividendes

L'Observatoire des SCPI de Linxea s'est penché sur les loyers versés fin avril, correspondant à l'acompte au titre du premier trimestre 2020. Il en ressort que seulement 16% des SCPI affichent une baisse significative de leurs dividendes, c'est à dire une baisse supérieure ou égale à 20%. Au 1er trimestre 2020, les porteurs de parts de SCPI ont donc été globalement épargnés par les conséquences de la crise sanitaire puisque 84% d'entre eux a continué à percevoir une distribution de loyer globalement satisfaisante. En effet, le confinement n'a démarré que mi-mars et surtout les SCPI encaissent les loyers avec un trimestre d'avance.

La dizaine de SCPI ayant baissé de manière significative leurs dividendes se répartissent en 3 groupes :

• Celles qui privilégient une approche « prudentielle » et qui ont procédé à une baisse immédiate de la distribution de l'ordre de 30%.
• Celles qui privilégient une approche « réaliste » consistant à redistribuer ce qui a été réellement encaissé au premier trimestre.
• Celles qui choisissent de lisser la distribution de loyer sur l'année, en baissant immédiatement les loyers versés au titre du premier acompte même si le premier trimestre a été encaissé normalement. Cela concerne notamment les SCPI investies dans le secteur de l'hôtellerie.

Des réserves la plupart du temps assez solides

Par ailleurs, il ressort de l'analyse menée par l'observatoire que les SCPI disposent de locataires globalement solides et de confortables réserves qu'elles pourraient utiliser en fin d'année pour soutenir un rendement temporairement chahuté au cours du 2ème et 3ème trimestre 2020. D'autre part, des réserves de plus-values qui n'ont pas été répercutées sur le prix de souscription permettent de constituer un matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Une collecte exceptionnelle au premier trimestre 2020

À tout cela, il faut ajouter que la collecte a été exceptionnelle au cours du premier trimestre 2020. Selon l'ASPIM, la collecte s'est établie à 2,56 milliards d'euros, soit une progression de 24% par rapport au premier trimestre 2019.

Selon l'indice EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France, la performance globale des SCPI d'entreprise au 31 mars 2020 s'établit à +6,7% sur une année glissante. Cette performance globale est constituée d'un rendement courant de +4,4% et d'une revalorisation des parts de +2,3%.

Pour Frédéric Bôl, Président de l'ASPIM, « s'il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI ont abordé la crise en bonne condition. Non seulement la croissance de la collecte a été solide au premier trimestre, mais aucun mouvement significatif de retraits n'est à signaler sur les mois de mars et d'avril. Depuis le début de la crise, les adhérents de l'ASPIM soutiennent leurs locataires commerçants en difficulté par des mesures d'aménagement des loyers commerciaux, avec une préoccupation constante pour l'intérêt des porteurs de parts. C'est en anticipation de ces mesures d'accompagnement, qu'une majorité de SCPI a choisi de réduire le montant du premier acompte sur dividende de l'année. »