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SCPI ou foncières cotées: comment bien choisir?
information fournie par Le Particulier12/12/2023 à 08:30

Percevez des rendements locatifs grâce à la pierre-papier, tout en évitant les contraintes liées à la propriété immobilière. ( crédit photo : Shutterstock )

Percevez des rendements locatifs grâce à la pierre-papier, tout en évitant les contraintes liées à la propriété immobilière. ( crédit photo : Shutterstock )

Pour s’éviter les contraintes de la gestion locative, de nombreux Français choisissent d’investir dans la pierre-papier. L’achat de parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’actions au travers des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) leur permet d’acquérir des biens inaccessibles en direct. Ces deux solutions présentent chacune leurs avantages et inconvénients. Liquidité, volatilité, frais et risques… On fait le point.

Sommaire:

  • SCPI, SIIC: de quoi parle-t-on exactement?
  • Diversification du patrimoine: les SIIC se distinguent
  • Liquidité: les SIIC gardent l’avantage, mais attention à la volatilité…
  • Frais divers: les SIIC toujours en tête de ce match immobilier
  • Investir à crédit: c’est possible uniquement avec les SCPI
  • Fiscalité: la SIIC confirme son avantage
  • Rendement: la stabilité des SCPI rassure les investisseurs en immobilier
  • SIIC ou SCPI: comment choisir?

SCPI, SIIC: de quoi parle-t-on exactement?

Les SCPI permettent d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier varié: des immeubles, des commerces, des bureaux… En tant qu’investisseur, vous percevez des loyers versés par les sociétés en charge de la gestion des biens. Ces dividendes varient en fonction du prix du marché et du prix de la part. Pour investir au sein d’une SCPI, vous devez compter entre 150 euros et 1.000 euros la part.

Les SIIC (foncières cotées) sont des sociétés cotées en Bourse, contrairement aux SCPI. Comme ces dernières, elles achètent, louent des biens immobiliers et reversent des dividendes aux investisseurs. Les SIIC offrent un statut fiscal intéressant. En effet, les loyers et les plus-values réalisées sur la vente d’immeubles ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. De plus, il est possible d’acheter une action de SIIC pour moins d’un euro.

À noter

Les deux dispositifs (SIIC, SCPI) présentent un point commun: ils sont sans garantie de rendement ou de capital.

Diversification du patrimoine: les SIIC se distinguent

Du fait de leur valorisation égale ou supérieure à 15 millions d’euros, les SIIC possèdent souvent un patrimoine immobilier supérieur à celui des SCPI. Elles ont des biens diversifiés partout à travers le monde. À l’inverse, les SCPI sont plus souvent limitées à une seule zone géographique.

Liquidité: les SIIC gardent l’avantage, mais attention à la volatilité…

La SCPI est un placement de long terme, considéré comme peu liquide. Toutefois, les investisseurs peuvent revendre leurs parts sur un marché secondaire et/ou se faire racheter leurs parts par la société de gestion. La revente des parts prend entre 2 et 4 semaines, en moyenne.

Les actions des SIIC sont très liquides, par nature. Les investisseurs peuvent les revendre facilement sur les marchés financiers. Leur valeur est déterminée en permanence en Bourse. Elles sont soumises à de fortes variations. Leur volatilité est supérieure à celle des parts de SCPI.

Frais divers: les SIIC toujours en tête de ce match immobilier

Les frais d’entrée des SIIC sont très faibles. Les frais de courtage sont inférieurs à 1% et la taxe sur les transactions financières est limitée à 0,3%. À l’inverse, les frais d’entrée des SCPI sont de l’ordre de 8% à 12 %. Cela réduit la valeur de votre actif puisque ces frais sont prélevés sur vos versements. Toutefois, les parts de SCPI sont un placement de long terme: ces frais peuvent être compensés dans le temps.

Investir à crédit: c’est possible uniquement avec les SCPI

L’achat de parts de SCPI à crédit est une façon de recourir à l’effet de levier pour se constituer un patrimoine immobilier. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers quand vous déclarez vos revenus au régime réel. Pour acheter des actions de SIIC, vous devez disposer des fonds à investir.

Fiscalité: la SIIC confirme son avantage

Les revenus fonciers issus des loyers de la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Enfin, les parts de SCPI doivent être déclarées au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le cas échéant.

Les revenus des SIIC sont considérés comme des valeurs mobilières. Ils sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax ) au taux de 30%. Les revenus des SIIC ne sont pas taxables à l’IFI.

Rendement: la stabilité des SCPI rassure les investisseurs en immobilier

Sur le long terme, les actions sont le placement le plus rentable, selon un rapport d’avril 2023 de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) . Sur 40 ans, «les actions et l’immobilier coté distancent les autres classes d’actifs», soulignent les auteurs. Toutefois, la contrepartie de cette performance passée est la volatilité des SIIC.

À l’inverse, les SCPI présentent des rendements moindres, mais relativement constants depuis plusieurs années. Ainsi, d’après des études de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) parues en 2018 et 2022, elles rapportaient en moyenne 4,63% en 2016, 5% en 2018, 4,45% en 2021…

SIIC ou SCPI: comment choisir?

Les SIIC ont de beaux atouts à faire valoir. Toutefois, les investisseurs doivent être capables de supporter leur volatilité. Quant aux SCPI, elles présentent certains défauts: elles sont notamment fortement imposées. Cependant, le fait de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers compense en partie leur forte imposition.

Votre profil d’investisseur (prudent, équilibré, dynamique) doit vous aider à choisir entre les SIIC et les SCPI. Si vous avez une aversion au risque, il est préférable de vous diriger vers les SCPI. Les actions en SIIC conviennent davantage à un profil dynamique.

Rendements des SIIC et SCPI en 2023: le match

Au cours des 40 dernières années, les foncières cotées ont affiché des rendements moyens supérieurs à ceux des SCPI: 11,3% contre 8,3%, selon l’IEIF. En 2022, le contexte inflationniste a pénalisé les SIIC. En fin d’année, «la décote a atteint jusqu’à 45%», selon un communiqué de Rothschild & Co . Toutefois, la société de gestion d’actifs est optimiste pour cette année. En Bourse, l’indice immobilier de référence (le FTSE EPRA Euro Zone) lui donne raison en progressant de plus de 7% en 2023.

En 2022, les SCPI ont affiché un taux de rendement moyen de 4,52%, dans la lignée des années précédentes. Et cette année, elles peuvent renouveler leurs performances. Selon l’Aspim en octobre 2023, «le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 3,25% sur les trois premiers trimestres 2023. Cette tendance permet d’anticiper un taux de distribution annuel proche de celui de 2022 et conforme aux attentes des épargnants».

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Ces produits (ou supports) présentent un risque de perte en capital. Tout investissement doit s’envisager à moyen ou long terme.

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