Réussir son investissement en immobilier locatif

Boursorama avec Pratique.fr•30/05/2019 à 08:30

Que vous le fassiez pour préparer votre retraite ou tout simplement pour vous assurer un petit patrimoine, investir dans un logement en vue de le louer reste un des placements les plus rentables. Avec des taux d'emprunt toujours aussi bas et de nombreux avantages fiscaux, il n'y a pas de raison d'hésiter. Quelques règles, comme celles de bien choisir son emplacement et sa surface, sont toutefois à respecter afin de bien réussir son investissement.

Profiter des taux bas et des avantages fiscaux

Avec des taux autour de 1 % sur 10 ans et 1,45 % sur 20 ans, l'emprunt immobilier continue de flirter avec ses taux les plus historiquement bas. C'est donc le moment d'acheter avec toujours la perspective de voir votre bien gagner de la valeur à long terme. Et d'obtenir un rendement moyen autour de 4 % par an. En y ajoutant les différents dispositifs fiscaux qui existent dans l'immobilier locatif, vous trouverez forcément le projet qui vous convient. Avec le dispositif Pinel, vous pourrez profiter de réductions d'impôt de 12 % (pour 6 ans de location) à 21 % (pour 12 ans). La loi Censi-Bouvard vous offrira 11 % de réduction d'impôt si vous investissez dans un logement neuf meublé en résidences service. Vous pouvez aussi opter pour le tout nouveau dispositif Denormandie qui ouvre à des réductions d'impôt pour acheter, rénover et louer dans l'ancien.

Bien cadrer son projet

Vous devrez toutefois bien préparer votre projet. Il vous faudra pour cela bien évaluer vos capacités de financement (apport personnel, capacité d'emprunt...). Bien calculer votre opération pour être sûr que les revenus de la location couvriront bien votre effort mensuel. Il est en effet impératif que votre reste à vivre soit suffisant pour ne pas retrouver en difficulté en cas d'imprévus. Pour les éviter au maximum, vous veillerez ainsi à choisir scrupuleusement votre promoteur ainsi que votre locataire. Même s'il vous en coûtera 5 à 10 % de vos loyers (déductibles de vos revenus fonciers), il est également conseillé de mettre votre bien en gestion locative afin de vous éviter tous les tracas et les recouvrements éventuels de créance. N'hésitez pas dans cette perspective à souscrire une garantie loyers impayés ou une garantie universelle des risques locatifs qui couvrira vos créances jusqu'à 70 000 €.

Bien choisir son logement

Un investissement locatif réussi passe aussi et avant tout par le choix du bon bien. Pour cela, vous investirez de préférence dans une ville que vous connaissez, dont vous connaissez l'ambiance, les commerces, les projets municipaux en cours et le réseau de transports. Vous éviterez par ailleurs les trop petites surfaces, souvent beaucoup plus chères à l'achat et dont se détournent de plus en plus les locataires. Beaucoup d'étudiants ou de jeunes actifs privilégient désormais davantage la colocation dans des logements plus grands. De plus les studettes ou les chambres de bonne sont souvent soumises à l'encadrement des loyers. Idéalement vous vous tournerez plus volontiers vers des immeubles qui ne sont pas entièrement voués au locatif. Un immeuble réunissant locataires et propriétaires est souvent mieux tenu et donc mieux conservé.

Bon plan

Le logement est un des meilleurs placements sur le long terme. Y compris devant l'investissement en actions. Selon une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, le taux moyen de rentabilité entre 2002 et 2017 a été de 9,7 % pour le logement contre 8,5 % pour celui des actions.