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Quels effets du télétravail sur l'immobilier de bureau et les SCPI ?
Primaliance15/06/2020 à 08:00

Quels effets du télétravail sur l'immobilier de bureau et les SCPI ?

Quels effets du télétravail sur l'immobilier de bureau et les SCPI ?

Le confinement strict décrété par les pouvoirs publics pendant 55 jours suite à la crise du coronavirus est une mesure sans précédent dans l'histoire moderne de notre pays. Pour assurer une continuité économique, un télétravail forcé s'est mis en place dans de nombreuses entreprises. Et ce mode de travail plus flexible reste souvent de rigueur en cette période de déconfinement et risque de changer de manière pérenne l'organisation du travail. Quelles effets le développement du télétravail va-t-il avoir sur le marché de l'immobilier de bureau et plus particulièrement les SCPI ?

> Le déconfinement prudent ne marque pas la fin du télétravail

Au moment où la décision du confinement a été prise le 15 mars 2020 pour des raisons d'urgence sanitaire incontestables, personne parmi les décideurs politiques ou économiques ne pouvait savoir pour quelle durée le pays entrait dans ce moment d'hibernation générale, ni quelles conséquences sociétales et économiques cette décision allait avoir. Il est encore beaucoup trop tôt pour tirer les conclusions de cette parenthèse exceptionnelle qu'a vécue le pays avec le confinement lié à la crise du COVID-19. Le déconfinement progressif a commencé il y a quelques semaines seulement, et le conseil scientifique reste encore très prudent quant à la circulation à bas bruit du virus, et surtout quant à la possibilité d'une seconde vague épidémique à l'automne prochain. Symptomatiques de cette prudence affichée des décideurs politiques, les règles d'utilisation des transports en commun, vecteur privilégié de transmission du virus dans les grandes métropoles, sont encore très restrictives (attestations, masque obligatoire, filtrage d'accès pour limiter l'affluence...). D'autre part, les populations fragiles sont toujours fortement incitées à limiter au maximum les sorties hors de leur domicile, sous forme d'un confinement « volontaire ». Le télé-travail reste donc la règle et le « présentiel » l'exception pour les cols blancs dans les grandes villes, en particulier en Île-de-France où plus de 5 millions de personnes prennent quotidiennement les lignes de métro et de RER en temps normal.

> La crise du Covid-19 va apporter une modification de fond dans l'organisation du travail

Ce télétravail forcé dure maintenant depuis trois mois pour des millions de salariés français, et est probablement appelé à se prolonger au moins jusqu'au mois de septembre en Île-de-France. Au-delà des mesures massives de chômage partiel temporaire qui ont été mises en place pour soutenir les entreprises face à ce choc économique sans précédent, on constate aujourd'hui qu'une partie significative des salariés a en réalité gardé toute sa productivité en basculant en télétravail dès le 15 mars. Les organisations se sont adaptées, les outils numériques ont été mis en place et rodés pendant cette période de confinement, les managers d'entreprises ont appris à gérer leurs équipes à distance. Avec la fin progressive du chômage partiel, l'essentiel des salariés sont en pratique « retournés au travail », mais très souvent en « distanciel ». Pour beaucoup de structures, ces nouvelles habitudes de travail vont laisser des traces durables, et sans doute conduire à une modification structurelle à long terme de l'organisation du travail.

> Est-ce que le télétravail va rester pérenne ?

Faut-il pour autant anticiper une généralisation du télé-travail ? Rien n'est moins sûr en réalité. Le patron du Medef, la principale organisation représentative des employeurs privés, a récemment estimé que « le télétravail ne doit pas devenir la norme ». En effet, même si ce fonctionnement a apporté beaucoup de satisfactions à la plupart des salariés, leur permettant de conserver leur activité malgré la pandémie de COVID-19, des phénomènes négatifs importants sont également apparus, comme la multiplication des « burn outs » et des problèmes de management parfois insolubles. Le distanciel empêche en effet dans certains cas de régler des conflits qui seraient évacués en quelques minutes dans un bureau en présentiel. Il y a également une difficulté importante à séparer temps privé et temps professionnel pour de nombreux salariés en télétravail. « Je crois qu'on a besoin de retourner au travail, de se voir, de se parler, de recréer de la richesse tous ensemble », résume ainsi le président du Medef.

Pour résumer, le télé-travail oui, mais pas trop longtemps et surtout pas tous les jours ! Le modèle du salarié au bureau cinq jours sur sept a peut-être vécu, mais après tout n'oublions pas qu'au sortir de la première guerre mondiale, les cols blancs -certes moins nombreux à l'époque- étaient 6 jours par semaine au bureau pour une durée de travail hebdomadaire de 48 heures.

> Quel modèle de travail pour demain ?

Basculer partiellement en télé-travail deviendra sans doute un jour la norme de fonctionnement pour de nombreuses entreprises du secteur tertiaire, mais de même que la réduction de la durée légale du travail de plus de 28% entre 1919 et le début des années 2000 (voire plus si l'on annualise le calcul en tenant compte de l'augmentation de la durée des congés payés) n'a pas entravé le développement des surfaces de bureaux utilisées par les entreprises, il est très probable que la bascule très progressive en télétravail partiel d'une partie des salariés ne provoquera pas non plus d'effondrement brutal de la demande de mètres carrés d'immobilier tertiaire. Des craintes similaires avaient d'ailleurs pu apparaître au moment où le co-working se développait fortement il y a une dizaine d'années, avec de nouveaux statuts d'indépendants se généralisant chez les « millenials », certains Cassandres n'hésitant pas à prévoir la fin du salariat et la diminution drastique de la demande des utilisateurs pour les surfaces de bureaux. En réalité, c'est exactement l'inverse qui s'est produit, avec une explosion de la demande locative sur les immeubles de bureaux centraux et restructurés pour s'adapter à ces nouveaux usages. Aujourd'hui, le développement du télé-travail est une nouvelle tendance structurelle dont il faut bien sûr tenir compte, mais les investisseurs les plus avertis ont déjà anticipé les conséquences pour l'immobilier de bureau, loin d'être négatives : il s'agit de convertir les surfaces existantes à ces nouveaux usages, le bureau traditionnel devenant un « flex office ». Certains progrès apportés par le co-working, en particulier dans la valorisation des espaces collectifs (espaces de restauration, de loisirs, terrasses végétalisées, espaces de convivialité) seront bien sûr des critères importants pour le flex office. La mise à niveau technologique des immeubles, permettant la fluidité numérique pour les collaborateurs alternant présentiel et distanciel, sera également un argument majeur pour positionner les actifs de bureaux « prime » auprès des utilisateurs.

> Quels impacts du télétravail sur le marché de l'immobilier d'entreprise ?

Comme toujours dans le domaine de l'immobilier, la qualité de l'actif et son emplacement seront déterminants pour conquérir l'utilisateur. La recherche de centralité sera plus que jamais au centre du jeu dans cette révolution organisationnelle du télétravail, car n'oublions pas qu'une des grandes conséquences de cette crise sanitaire inédite est l'essor sans doute irréversible des nouvelles éco-mobilités (vélo électrique, trottinette électrique, véhicules électriques en libre service ou en auto-partage...) qui ne sont pas adaptées à des grands trajets. Le marché des bureaux en Île-de-France -le plus important d'Europe continentale- de par sa structure très concentrée sur Paris intra-muros et la première couronne, a aujourd'hui toutes les caractéristiques pour profiter de cette révolution des usages. Les immeubles sont d'une qualité exceptionnelle, avec de nombreux programmes récemment livrés ou en construction sur la 1ère couronne nord en particulier (Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers), et des biens d'exception dans le Quartier Central des Affaires parisiens. Le quartier d'affaires de La Défense, situé à moins de 4 kilomètres de la place de l'Etoile, dispose d'une réserve très importante de surfaces de bureaux (3,7 millions de m2 d'après Immostat) en position assez « centrale » du point de vue des mobilités, mais sans doute avec un défi plus important sur la reconversion des usages, certains grands plateaux ayant vocation à être moins attractifs dans le cadre d'un flex office.

> Quels impacts du télétravail pour les SCPI ?

Les SCPI sont aujourd'hui parmi les investisseurs les plus importants sur le marché des bureaux d'Île-de-France, avec plus de 40 milliards € d'encours pour les SCPI de bureaux à fin 2019 (dont une grande partie investis en Île-de-France), et une expérience de plus de 50 ans sur ce marché, accompagnant de nombreux cycles immobiliers et des mutations d'usages importantes comme l'informatisation des entreprises dans les années 1980, la généralisation de la climatisation, le développement des exigences environnementales, l'apparition du co-working... Les gérants de SCPI sont donc aujourd'hui parmi les plus expérimentés pour affronter la révolution du télétravail, la qualité intrinsèque du patrimoine qu'ils gèrent depuis des décennies, régulièrement adapté au niveau des demandes des utilisateurs les plus exigeants, devrait leur permettre cette fois-ci encore de tirer leur épingle du jeu.

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