
SC-SCPI-OCPI
Plusieurs types de supports immobiliers sont éligibles à l'assurance vie et au plan d'épargne retraite. Le point sur ce qui les différencie et sur ce qui les rapproche .
Différents types de fonds d'investissement permettant d'allouer une partie de son épargne dans l'immobilier sont proposés par les compagnies d'assurance dans le cadre de l'assurance vie ou du plan d'épargne retraite (PER) : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI) grand public et les sociétés civiles en unités de compte (SC / UC).
Des points communs
Communément désignés sous l'appellation « pierre papier », ces fonds sont gérés par des professionnels de l'investissement immobilier et permettent, contrairement à un investissement immobilier direct, d'obtenir une diversification, ces fonds étant investis dans plusieurs actifs et catégories d'actifs. Dans tous les cas, leur vocation est de contribuer au développement du patrimoine du souscripteur.
Dans le cadre de ces fonds, les gérants se chargent d'identifier les immeubles, de les acquérir, de recouvrer les loyers et de revendre les immeubles pour le compte des souscripteurs. Ces derniers sont donc déchargés de la gestion locative, leurs devoirs se limitant à suivre leur investissement, personnellement ou avec l'aide de leur conseiller habituel.
Pas de contraintes d'investissement pour les SC
En dehors de ces aspects communs, on peut observer des différences entre les SC / UC d'une part et les SCPI et OPCI grand public d'autre part. Contrairement à ces derniers, les SC / UC ne sont pas restreints quant à leur composition : les actifs éligibles sont définis librement par la société de gestion, en fonction de ses convictions et de la stratégie d'investissement définie pour le fonds. Pour leur part, les SCPI ont un objet social essentiellement limité à l'acquisition directe ou indirecte et à la gestion d'un patrimoine immobilier à des fins de location. En outre, la quote-part de travaux est limitée à 15% de la valeur de marché du patrimoine immobilier qu'elles gèrent.
De leur côté, les OPCI grand public sont contraints réglementairement à être investis à 60% dans l'immobilier et jusqu'à 40% dans des actifs financiers, généralement des actions de sociétés foncières cotées en bourse, et incluant une poche de placements de trésorerie (à hauteur de 5%). En d'autres termes, l'exposition des OPCI aux marchés immobiliers n'est pas totale et la quote-part investie en actifs financiers induit une volatilité des performances, cette poche étant soumise à la variation des valorisations des marchés cotés (ce que l'on appelle la « volatilité »).
Pas de souscription directe pour les SC
Contrairement aux SC / UC qui ne peuvent être souscrites qu'au travers d'enveloppes de type assurance vie ou PER, la SCPI peut être souscrite de différentes manières : à crédit, en démembrement de propriété, en versements programmés. L'épargnant a donc le choix entre différents types de fiscalité, alors que le régime fiscal des SC est celle des enveloppes utilisées pour investir (assurance vie, contrat de capitalisation, PER).
Autre différence entre les SCPI et les SC, les premières sont dédiées à l'obtention d'un complément de revenus immédiat ou différé, alors que les secondes s'inscrivent dans une logique de capitalisation : le potentiel de création de valeur pour l'épargnant est fondé sur la valorisation du prix de la part. La performance des OPCI repose, quant à elle, sur deux moteurs : la valorisation du prix de la part pour l'essentiel et le versement de dividendes en complément.
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Ces produits (ou supports) présentent un risque de perte en capital. Tout investissement doit s’envisager à moyen ou long terme.
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