Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier ?

information fournie par Café de la Bourse •17/02/2024 à 09:10

(Crédits photo : Adobe Stock - )

Alors que la Banque centrale européenne a maintenu ses taux directeurs inchangés en raison d'une inflation jugée encore trop présente, les taux des crédits immobiliers vont se maintenir encore à des niveaux élevés pendant quelques mois, les spécialistes anticipant une baisse à l'été 2024. Cette situation n'est évidemment pas sans incidence sur le coût du crédit, et bien sûr aussi sur la durée du crédit immobilier. La tendance est d'ailleurs à l'allongement de la durée des crédits immobiliers.

En 2001, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, leur durée moyenne était de 161,2 mois. En décembre 2023, la durée moyenne est désormais de 248 mois ! Est-ce une bonne chose ? Faut-il absolument souscrire le crédit le plus court possible ? Quels critères prendre en compte ? Retrouvez dans cet article toutes nos explications et nos conseils pour définir la durée idéale de crédit immobilier , en fonction du projet que vous souhaitez réaliser.

La durée qui prend en compte la somme à emprunter

D'abord, la durée du crédit immobilier doit bien prendre en compte le montant que vous avez à emprunter et le montant que vous êtes capable de rembourser tous les mois. Par le montant à emprunter, on désigne le prix d'acquisition (montant du bien immobilier + frais d'agence et frais de notaire) + le coût du crédit (il faudra bien sûr prendre en compte le taux mais aussi l'assurance emprunteur) – l'apport personnel. Plus la somme à emprunter est faible, plus le crédit peut être court, et plus vous avez des revenus importants, plus la durée d'emprunt sera réduite. Imaginons que vous acquériez un bien à 800 000 euros + 20 000 euros de frais d'agence + 64 000 euros de frais de notaire et que vous ayez un apport de 184 000 euros, alors vous devez emprunter 700 000 euros sans compter le coût du crédit. Si vous gagnez 50 000 euros par mois, vous pourrez emprunter sur 5 ans. Si vous gagnez 10 000 euros par mois, vous pourrez emprunter sur 20 ans ou 25 ans.

Mais il faut aussi retenir que plus la durée d'emprunt est importante, plus le coût du crédit l'est aussi. Ainsi, en décembre 2023, le taux moyen du crédit immobilier est de 4,11 % sur 15 ans, de 4,26 % sur 20 ans et de 4,35 % sur 25 ans. La différence de quelques dizaines de points de base peut sembler minime à un novice. En réalité, elle est considérable. En effet, ce taux s'applique sur une durée plus longue et sur un capital amorti moins vite. Notez également que le coût de l'assurance emprunteur est bien plus important puisque l'assurance est effective plus longtemps. De fait, celui-ci est souvent calculé par année. Il est donc essentiel de viser le bon équilibre pour sa durée d'emprunt : la choisir la plus courte possible, tout en étant en mesure de réaliser son projet immobilier, et sans être pris à la gorge par les mensualités.

Toutefois, le Haut Conseil de Stabilité Financière veille au grain. Ainsi, les mensualités ne peuvent dépasser 35 % des revenus assurance comprise. Notez que toutefois les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % des crédits immobiliers octroyés, à la condition que cette souplesse concerne à 80 % des prêts immobiliers permettant d'acquérir sa résidence principale et qu'au moins 30 % des crédits soient dédiés aux primo-accédants. La durée des crédits immobilier est également plafonnée. Elle ne peut excéder 25 ans maximum (27 ans pour l'immobilier neuf et les projets avec de gros travaux). Il reste donc possible de s'endetter plus longtemps et davantage. Dans quels cas cela peut-il être pertinent ?

A lire aussi : Marché immobilier : comment s'adapter au nouveau contexte ?

La durée qui prend en compte votre âge

La durée d'emprunt du crédit doit également prendre en compte l'âge du ou des emprunteur(s). De jeunes actifs primo-accédants pourront s'endetter plus longtemps que des seniors qui disposent de 5 ans avant leur départ en retraite.

D'abord, les jeunes actifs disposent vraisemblablement de plus d'années à vivre. S'ils achètent dans le neuf et empruntent sur 27 ans quand ils en ont 30, ils auront en théorie remboursé leur crédit à 57 ans. En pratique, cela peut être le cas mais ils auront peut-être aussi revendu le bien pour en acheter un plus grand par exemple et remboursé leur crédit bien avant. Ils ont en effet de fortes chances de voir leurs revenus progresser au fil des ans, ce qui leur permet soit d'acheter un autre bien et de solder leur crédit avec un remboursement par anticipation, soit de moduler à la hausse leurs mensualités pour réduire la durée et le coût du crédit en même temps que leurs revenus augmentent, soit de conserver le crédit tel quel, ce qui est aussi possible même si cela est moins intéressant.

Si l'on prend l'exemple maintenant de seniors qui veulent souscrire un crédit à 60 ans. Il est peu vraisemblable qu'ils puissent emprunter sur 25 ou 27 ans, ce qui signifie que le crédit sera remboursé à 85 ou 87 ans, s'ils sont encore vivants. Notez d'ailleurs que la plupart des banques exigent que le crédit soit soldé au jour des 75 ans du souscripteur. D'autant que des seniors de 60 ans pourraient connaître au cours des décennies à venir une baisse de leurs revenus à la retraite, ce qui inquiétera bien sûr la banque, car ils pourraient voir leurs dépenses augmenter avec les années s'ils venaient à devenir dépendants. Bon à savoir aussi : les assurances emprunteur coûtent deux fois plus cher à 60 ans qu'à 30 ans. Cependant, les seniors peuvent tout à fait souscrire un crédit immobilier sur une durée courte, notamment s'ils sont déjà à la retraite (et ne connaîtront donc pas d'accidents professionnels) et/ou qu'ils possèdent ou ont mis en place des solutions qui leur permettront de toucher des revenus complémentaires à la retraite.

La durée qui prend en compte la nature de votre achat

Enfin, la durée du crédit doit aussi prendre en compte la nature de l'acquisition immobilière. On ne traitera pas de la même façon l'achat de la résidence principale ou de la résidence secondaire et l'achat d'un investissement locatif.

Il peut tout à fait être pertinent, même si cela augmente le coût du crédit, d'allonger la durée du crédit immobilier si vous réalisez un investissement locatif. D'abord, cela vous permettra de diminuer la mensualité à rembourser chaque mois et vous pourriez réussir à la faire coïncider avec le montant des loyers qui vous seront versés afin que cet investissement ne vous coûte rien (il vous aura quand même vraisemblablement coûté au moins un apport). Rappelons aussi qu'en optant pour le régime d'imposition réel, l'investisseur peut déduire ses intérêts d'emprunt et son assurance de ses recettes locatives, un avantage fiscal qui peut aussi peser dans la balance au moment de choisir la durée de son crédit immobilier !