Pierre papier : l’état des lieux en sortie de (re)confinement

information fournie par H24 Finance pour Boursorama •04/01/2021 à 10:56

(Crédits photo : Unsplash - kate.sade )

Alors que s'achève une année ponctuée par des périodes de confinement qui a mis à mal de nombreux secteur, de nombreuses questions se posent sur les investissements immobiliers. Qu'attendre de la rentabilité et de la valeur des produits issus de cette classe d'actifs ?

Le point sur la collecte 2020

L'assurance-vie est en décollecte nette cette année d'après les chiffres de la Fédération Française de l'Assurance. Cependant, l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) révèle une reprise prudente sur la partie immobilière et les principaux acteurs du secteur ne notent pas de désaffection sur l'assurance-vie pour ces produits. « Il y a même un développement sur la partie des UC immobilières », précise Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française Real Estate Managers.

Après un 1er trimestre très dynamique, le 2ème trimestre a été compliqué avant un redécollage au 3ème trimestre. Mais les résultats restent nettement en retrait par rapport au T3 de l'année précédente. Malgré tout, « cela reste une bonne année », estime Marc Bertrand, Directeur Général de Amundi Immobilier, compte-tenu du niveau élevé de l'exercice 2019.

Ce « trou d'air » au T2 semble illustrer que les produits immobiliers ont besoin d'un accompagnement pour être vendus. En effet, la très grande diversité des SCPI (avec des niveaux de performance et de risque différents) renforce la pertinence d'un vrai conseil personnalisé. De plus, « si le produit s'est beaucoup démocratisé et qu'il est simple à comprendre, il y a des mécanismes de liquidité qui méritent d'être expliqués », ajoute Marc Bertrand, qui rappelle que celle-ci n'est pas garantie.

La SCPI est d'ailleurs un produit atypique au niveau européen. D'autres fonds non cotés en Europe (notamment les fonds britanniques) ont décidé de fermer la liquidité des fonds dès que la crise est arrivée. « C'est la pire des choses à faire car cela inquiète le client », regrette Jean-Marc Coly, Président de l'ASPIM. Au contraire, son ambition est de partager cette « particularité française » qui consister à assurer la liquidité des fonds immobiliers dans un tel contexte, avec si besoin le mécanisme de confrontation qui consiste à s'appuyer par le travail sur le passif (et le prix que quelqu'un veut accorder au prix de la part) plutôt que la valeur ou vente des actifs. « Nous pouvons nous en réjouir collectivement. J'ai souvent été challengé par l'Autorité des Marchés Financiers sur la liquidité de nos produits, or celle-ci a été au rendez-vous en 2020 », appuie Grégory Frapet, Président de Primonial Real Estate Investment Mangement.

L'année a donc fait office de « stress-test » grandeur nature. Et les investisseurs ont également semblé avoir confiance, avec des retraits qui ne semblent pas plus importants que les années précédentes. « Les assureurs ont continuer à souscrire tout au long de l'année et les particuliers ont maintenu leurs positions », témoigne Eric Cosserat, Président de Perial Asset Management.

Il y a donc eu plus d'attentisme que de peur réelle, notamment en raison de la communication importante faite par les sociétés de gestion immobilières, en plus de la qualité intrinsèque du produit et sa nature diversifiante. « Le taux de rotation en SCPI est d'environ 1,5% par an soit à peine 30/40% de plus que le taux de mortalité. C'est un produit qui est détenu longtemps, même jusqu'au décès, et que les héritiers gardent souvent », souligne Marc Bertrand d'Amundi Immobilier.

Quel a été l'impact réel de la crise sur les loyers ?

Au niveau des encaissements de loyers, l'impact existe bel et bien. Mais il reste mesuré avec des taux de recouvrement autour de 90% pour chacun des principaux acteurs (Amundi Immobilier, Perial AM, La Française REM, Primonial REIM), sachant qu'une partie du reliquat sera récupérée en 2021.

Perial AM reconnaît néanmoins que le deuxième confinement a été « une douche froide » car il a fallu renégocier à nouveau avec les locataires. « Il faut le dire : nous sommes encore plus dans un rapport de force avec certains contre lesquels il faut se battre pour aller chercher les loyers », indique son Président Eric Cosserat. Ces difficultés apportent de l'incertitude quant à la rentabilité à venir des SCPI.

Au 2ème trimestre, La Française AM avait d'ailleurs choisi de ne distribuer que 67% du résultat prévu. La société se pose aujourd'hui la question de toucher ou non aux réserves, pourtant mises de côté pour affronter ce type d'environnement. « Nous sommes dans une période difficile, admet Marc-Olivier de La Française REM. Mais elle n'est pas nécessairement finie… »

A nouveau, les situations doivent seront considérées au cas par cas car les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Primonial REIM a la particularité d'avoir des produits spécialisés par type de marché et cela se traduit dans les niveaux d'encaissement : 100% sur l'immobilier de santé, des niveaux habituels sur le bureau (95%) et le résidentiel (ce qui permet de maintenir la distribution), et entre 65% et 75% sur le commerce. « Cela me semble remarquable et montre un alignement d'intérêt entre le propriétaire, les locataires, les épargnants et le Trésor Public », commente le Président Grégory Frapet, qui loue les efforts des différentes parties.

Car c'est l'effort collectif qui permettra d'assurer une rentabilité de long-terme. Il faut rappeler que les sociétés de gestion sont d'abord là pour encaisser les loyers. Mais elles ont tenu compte de la souffrance du tissu économique, ce qui est fondamental dans l'optique d'un placement long-terme. Abandonner des loyers lors du premier confinement était donc parfois nécessaire afin de maintenir des locataires en place. « Nous avons fini par comprendre collectivement qu'en aidant nos locataires à passer cette phase nous allons les retrouver à la sortie », note Jean-Marc Coly de l'ASPIM. Et assurer cette continuité permet de réduire les locaux vacants et les aléas liés à la perte d'un locataire (travaux, baisse de loyer éventuelle…).

Le contexte était plus pressant lors du second confinement car les investisseurs institutionnels avaient « abandonné » beaucoup d'argent contrairement aux investisseurs privés. « L'effort conjoint des petits propriétaires et des grands investisseurs a conduit l'Etat à accorder une franchise de loyer et au prorata un crédit d'impôts jusqu'à 50% », poursuit le Président de l'ASPIM. Marc Bertrand d'Amundi Immobilier mentionne que cette situation a aussi été l'occasion d'échanger une réduction de loyer contre un allongement de la durée du bail.

Les valeurs de part vont-elles évoluer ?

Eric Cosserat remarque une certaine stabilisation globale des valeurs constatées par les experts, ce qui ne qui ne laisse pas penser à des mouvements de valeurs de part d'ampleur. Il évoque tout de même quelques exceptions avec une revalorisation assez significative dans certains fonds investis dans des métropoles dynamiques. « C'est important car cela signifie que le marché n'est pas atone partout. Certains marchés offrent des gisements avec du potentiel », affirme le Président de Perial AM.

Par ailleurs, dans le marché de l'investissement et même s'il y a des volumes en recul du fait de l'attentisme, les taux "prime" pour rémunérer les meilleurs actifs restent les mêmes d'après Grégory Frapet. Et le Président de Primonial REIM d'ajouter voir « une nouvelle hiérarchie des taux pour rémunérer le risque, ce que l'on avait un peu moins vu ces dernières », ce qui est assez sain. Il indique donc qu'il n'y a pas de décorrélation entre le marché de l'expertise et celui de l'investissement.

En dépit de ces indicateurs rassurants, le secteur du bureau suscite évidemment des interrogations. Alors qu'il pèse près de ¾ des encours de place de la SCPI, le créneau semble mis en difficulté par le développement du télétravail, les restrictions économiques des sociétés ou encore les faillites d'entreprises. Les gérants sauront-ils adapter leurs patrimoines d'immobilier de bureau aux évolutions des usages ? « Nous avons un atout, c'est que nous sommes aujourd'hui liés à nos locataires par des baux qui sont chez nous d'une durée résiduelle de 7 ans. Il serait illusoire de croire que le marché nous permettre de vivre dans le monde d'avant si l'on ne fait rien. Mais je ne suis pas du tout pessimiste sur le fait qu'à terme le marché absorbera des mètres carrés de bureau », est convaincu Grégory Frapet. Il met en avant l'attachement des collaborateurs au siège social pour le plaisir d'être ensemble et la création. En revanche, il conçoit un regain de nomadisme sur le poste de travail, qui serait compensé par une augmentation de l'espace serviciel. In fine, il table sur une consommation toujours importante de mètres carrés de bureau.

Marc Bertrand s'inscrit dans cette analyse optimiste : « Nous avons tous expérimenté que nous pouvons travailler à distance et nous avons tous expérimenté que ce n'était pas forcément ce que nous préférons ». En témoignent les 95% des effectifs Amundi ayant souhaité retourner au bureau entre les deux confinements. En somme, le bureau n'est pas mort mais les spécialistes doivent le réinventer comme le résume Eric Cosserat de Perial AM : « Nous ne sommes pas dans un match télétravail Vs bureau. Le télétravail est incontournable, le bureau est irremplaçable ! »