Les SCPI sont des véhicules immobiliers non cotés, bénéficiant d’un cadre réglementaire sécurisant, et permettant aux investisseurs particuliers et institutionnels d’investir sur les marchés immobiliers sans les contraintes d’un achat d’immeuble en direct. D’autres véhicules partagent cette vocation : ce sont les sociétés foncières cotées (SIIC).
Il existe une première différence essentielle entre les SCPI et les SIIC : les SCPI ne sont pas cotées, elles bénéficient donc d’un prix fixé par la société de gestion lorsqu’elles sont à capital variable (cas de la plupart des SCPI aujourd’hui), et donc d’une relative stabilité du prix de part dans le temps. A contrario, les SIIC sont des actions cotées en bourse et subissent la volatilité des marchés financiers, parfois brutale comme on a pu le voir en 2008.
La seconde différence importante entre les SCPI et les SIIC est le recours à l’endettement pour développer un patrimoine immobilier. Les SCPI sont de ce point de vue très contraintes, avec des taux d’endettement qui montent rarement au-delà de 10% ou 15%. En revanche, les SIIC utilisent largement l’effet de levier procuré par l’endettement pour booster leur performance. Le ratio d’endettement atteint couramment 40% (ratio Loan to Value) sur une SIIC. Lorsque tout va bien, ces structures cotées sont donc en position de surperformer le marché immobilier, mais en situation de crise comme lors de la crise des subprimes qui était à l’origine une crise de l’immobilier de logement aux Etats-Unis, le refinancement de la dette des foncières cotées peut s’avérer problématique. Cela a clairement été le cas en 2007-2008, années au cours desquelles la baisse cumulée de l’indice européen des foncières cotées IEIF SIIC Europe a atteint 65%, dividendes inclus ! Sur la même période, la performance globale des SCPI s’établissait à +13,5%...
Si on élargit l’horizon temporel, la conclusion est là aussi sans appel : entre début 2007 et fin 2018, dernière année disponible pour les données de performances des SCPI (soit une période de 12 ans), les SCPI surperforment les foncières cotées européennes de plus de 100% ! La performance négative de 2007-2008 est telle pour les foncières cotées européennes que le niveau de fin 2006 est à peine récupéré à fin 2018, ce qui signifie que les investisseurs ont enregistré une période quasiment blanche de 12 ans en terme de performance sur les foncières cotées européennes, dividendes inclus ! Les investisseurs en SCPI ont quant à eux enregistré sur la même période un TRI (taux de rendement interne) de 6,82%, avec une baisse du prix de part limitée à -5,38% en 2008, très rapidement récupérée à fin 2009...
Enfin, une dernière donnée permet d’enfoncer le clou : en terme de volatilité, qui est la mesure du risque pour les actifs d’investissement, les foncières cotées européennes sont 8 fois plus volatiles que les SCPI depuis 2007.
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