Les SCPI face à la crise : faut-il investir dans ce placement immobilier ?

information fournie par Café de la Bourse •17/06/2020 à 09:00

(Crédits photo : Flickr - Alexandre Prévot )

L'engouement pour les SCPI résiste relativement bien à la coronacrise. Les particuliers qui investissent sur ce véhicule de placement font-ils preuve d'un optimisme excessif ? Quel impact la crise sanitaire et économique a-t-elle sur la pierre-papier ? Quels risques accrus sont à redouter ? Quelles sont les raisons d'espérer ? Notre analyse des forces à l'œuvre sur ce marché vous permettra de déterminer s'il faut ou non investir dans les sociétés civiles de placement immobilier.

Une valeur refuge pour de nombreux investisseurs

Les Français portent un amour inconditionnel à la pierre et nombreux sont ceux qui, n'ayant pas un apport et une capacité d'emprunt suffisante et/ou ne souhaitant pas s'occuper de la gestion locative d'un bien, investissent dans les SPCI, ces véhicules de placement en immobilier qui permettent de se positionner sur ce marché avec un ticket d'entrée relativement faible et sans aucun souci de gestion. D'ailleurs, les SCPI enchaînent depuis de nombreuses années des records de collecte. Ainsi, en 2019, la collecte globale a été de 8,6 milliards d'euros, un chiffre supérieur de 37 % à celui de 2017, le précédent record.

La coronacrise a même relativement épargné ce secteur, et la collecte, bien qu'elle ait atteint des niveaux très inférieurs à ceux constatés avant le confinement, s'est poursuivie en avril 2020. Précisons également qu'au premier trimestre 2020, la collecte s'est établie à 2,56 milliards d'euros, soit une progression de 24 % par rapport au premier trimestre 2019. Il faut dire que les particuliers préfèrent généralement investir sur le marché immobilier que sur le marché actions.

L'immobilier d'entreprise : un secteur dans la tourmente

Pourtant, les SCPI ne sont pas à l'abri de la crise, notamment les SCPI de rendement investies en immobilier d'entreprise et particulièrement celles qui louent leurs murs à des sociétés du secteur de la restauration, du tourisme ou encore de l'évènementiel. Rappelons en effet qu'une grande partie des SCPI concernent l'immobilier d'entreprise et que si celles-ci venaient à faire défaut, le loyer pourrait ne pas être payé.

D'ailleurs, les très petites entreprises peuvent, grâce à la loi d'urgence du 23 mars 2020 « reporter intégralement ou étaler le paiement des loyers ». Le risque de vacance est en période de récession lui aussi accru. Le risque majeur pour les SCPI est de posséder un patrimoine immobilier sans locataires. Pour éviter cette situation, les gestionnaires de SCPI négocient avec leurs locataires, au cas par cas, des reports et étalements de loyers, voire une prolongation du bail.

Un marché relativement préservé tout de même

Le marché de l'immobilier reste tout de même relativement préservé. Et les SCPI dont l'un des principaux atouts est la diversification des biens et des locataires n'est qu'en partie concerné par la crise. Le patrimoine des SCPI de rendement est composé majoritairement de bureaux puis, ensuite, de commerces (à hauteur de 20 % environ) et la mutualisation du risque propre à ce véhicule de placement joue indéniablement en sa faveur.

Enfin, en dernier recours, les investisseurs pourront compter sur la botte secrète des SCPI : le report à nouveau ou RAN, ces mises en réserve, évaluées en mois de loyers, permettent aux SCPI de lisser leur taux de distribution en cas de coup dur. Résultat : le rendement 2020 des SCPI est attendu aux alentours de 4 % environ pour 2020 (contre 4,4 % en 2019), une belle performance compte tenu du contexte.

Cependant, le contexte actuel doit inciter l'investisseur à bien sélectionner sa SCPI en privilégiant par exemple les plus diversifiées qui affichent sur le long terme un taux d'occupation financier élevé (supérieur à 90 %) et qui ont su, dans la durée, verser des revenus réguliers, voire croissants, aux investisseurs, sans avoir recours trop fréquemment au report à nouveau.