Les investisseurs français sont devenus ultra-majoritaires sur un marché de l’investissement en immobilier tertiaire qui se contracte
Les différents experts immobiliers constatent une contraction significative des investissements en immobilier tertiaire au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022. ImmoStat chiffre le recul à 26% et dans sa dernière étude, Colliers l’évalue à 35% !
Les montants traditionnellement engagés au 1er trimestre sont faibles, mais cette année, ils sont revenus à des niveaux proches de ceux observés en 2016 et 2017, loin du chiffre de 4,7 milliards d'euros enregistré il y a un an. En cause ? La hausse des taux et l’ajustement des prix immobiliers qui ont ralenti un certain nombre de transactions.
Une aversion au risque des étrangers qui laisse les investisseurs français presque seuls à bord
C’est une règle qui se vérifie systématiquement lors des périodes de crise financière ou de fortes tensions géopolitiques : quelles que soient les typologies de placements, les investisseurs ont tendance à se replier sur leurs marchés domestiques pour diminuer leur degré d’incertitude .
Concernant l’investissement en immobilier tertiaire français, ce phénomène a été clairement observé au 1er trimestre 2023 avec un recul de la part des investisseurs étrangers, laissant les acteurs français en position ultra-dominante avec 77% des montants engagés . Le reste des montants a été majoritairement apporté par des investisseurs européens : 20% représentés presque exclusivement par l’opération à 650 millions d'euros de la foncière d’Ikea sur le centre commercial Italie 2, l’immeuble de bureaux Apollo et l’extension Italik à Paris 13ème, laissant seulement 3% du marché aux nord-américains (USA et Canada). Pour une bonne partie, cette quote-part de 3% s’explique par l'acquisition d’un portefeuille de trois plateformes logistiques par le fond américain Scannell Properties pour environ 70 millions d'euros.
Ainsi, on constate sur la période récente une nette hausse de la part des investisseurs français , qui tournait historiquement autour de 60% en moyenne depuis plus de 10 ans, ainsi qu’ un effondrement de la contribution des nord-américains qui dépassaient le seuil des 10% quasiment chaque année depuis 2010 et contribuaient pour encore 8% des investissements au T1 2022.
En d’autres termes, la baisse importante des montants engagés au 1er trimestre 2023 par les investisseurs sur l’immobilier d’entreprise s’explique par la combinaison d’une baisse modérée des volumes apportés par les investisseurs français et d’une quasi-disparition de certains investisseurs étrangers qui se sont rapatriés sur leurs propres marchés domestiques.
Les SCPI et OPCI deviennent des poids lourds sur le marché de l’investissement
En termes de typologies d’investisseurs, selon Colliers, le 1er trimestre 2023 est marqué par une érosion de la part des fonds d'investissement , même s’ils restent majoritaires avec 33% des volumes investis en immobilier tertiaire français. Par un effet de vases communicants, les SCPI et OPCI voient leur part de marché augmenter à 16% soit +5 points en un an : cela en raison de leur collecte qui est restée très dynamique sur la période.
De la même façon, la contribution des fonds privés progresse à 21% avec l’acquisition par le groupe lyonnais Société des Grands Magasins (SGM) du BHV Marais et du magasin BHV situé dans le centre commercial Westfield Parly 2 auprès du groupe Galeries Lafayette pour un montant proche de 500 millions d'euros. Quant aux foncières, elles contribuent à hauteur de 21% des montants engagés sur le marché au 1er trimestre , en grande partie grâce à l’opération initiée par la foncière d’Ikéa place d’Italie mentionnée plus haut.
Colliers observe également une part de marché assez stable de 7% pour les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance et caisses de retraite). Cette typologie d’acteurs est à l’abri de la détérioration des conditions de financement de marché et investit ses capitaux « full equity » à la recherche de diversification par rapport aux marchés obligataires ou actions. En exemple, Colliers cite l’acquisition emblématique de l’immeuble « Vernet Galilée » (Paris 8ème) par la Caisse de retraite du personnel navigant (CRPN) pour un montant de 133 millions d'euros, seule transaction de bureaux à dépasser le seuil des 100 millions d'euros en Île-de-France au T1 2023.
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