Le marché immobilier européen de la logistique s’oriente vers une année record selon Knight Frank

information fournie par Primaliance •03/02/2022 à 08:00

Le marché immobilier européen de la logistique s’oriente vers une année record selon Knight Frank

2021 devrait selon toute probabilité être une année record pour le marché immobilier européen de la logistique, selon une récente étude du spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Frank. Avec 38,3 milliards € de volume d’investissement observé sur les 9 premiers mois, il est probable que le précédent record datant de 2017 soit battu. Le marché britannique -premier marché européen- est particulièrement vigoureux au 3ème trimestre, alors que la France enregistre sur les trois premiers trimestres une hausse de 46% par rapport à 2020 à 3,8 milliards €. La logistique du dernier kilomètre confirme son attractivité auprès des investisseurs.

38,3 milliards € investis en Europe sur les 9 premiers mois de l’année 2021

C’est du jamais vu sur cette typologie d’immobilier spécialisé, qui était encore -il y a de cela quelques années- considéré comme un investissement de niche. Les volumes investis en immobilier logistique européen sur les 9 premiers mois de l’année représentent 38,3 milliards € selon Knight Frank. « C’est un niveau jamais atteint auparavant entre les 1er et 3ème trimestres d’une année. Après un 1er semestre exceptionnel, l’activité n’a pas faibli au 3ème trimestre avec 11,1 milliards € investis, soit une hausse de 27 % par rapport à la même période en 2020 », constate Richard Laird, co-directeur du département Investissement Europe de Knight Frank.

Le marché est donc en bonne voie pour battre le précédent record annuel qui date de 2017 avec 46 milliards € investis sur l’immobilier logistique européen (dont 12 milliards € correspondant à l’acquisition de Logicor, la filiale de Blackstone, par le fonds chinois CIC). Le 4ème trimestre est traditionnellement très chargé sur le front des investissements en immobilier logistique, avec une moyenne de 16 milliards € transactés sur les cinq dernières années. Il est donc assez probable au vu du pipeline actuel de transactions en négociations, que le 4ème trimestre 2021 excède largement les 8 milliards € qui seraient nécessaires pour battre le record de 2017. Knight Frank observe à l’appui de ces prévisions optimistes que ce marché bénéficie d’un « très fort engouement des investisseurs, que la crise sanitaire a encore accentué et qui n’est pas près de s’essouffler ».

Le Royaume-Uni sur la première marche du podium

Le Brexit n’a semble-t-il pas eu d’effet de long terme sur l’immobilier logistique britannique, c’est le moins que l’on puisse dire ! En effet, le chiffre du 3ème trimestre est spectaculaire outre-Manche, en hausse de 120% par rapport au T3 2020 à 5,1 milliards € investis. Le Royaume-Uni reste ainsi plus que jamais le premier marché européen en immobilier logistique devant l’Allemagne et les Pays-Bas. Parmi les transactions emblématiques, on peut noter celle a plus de 2 milliards € finalisée par Blackstone en « sale and leaseback » sur le portefeuille d’entrepôts du géant de la grande distribution britannique Asda.

3,8 milliards € investis en 9 mois sur le marché français (+46% par rapport à 2020)

La logistique se porte également très bien en France sur l’année 2021, avec un volume investi de 3,8 milliards € à fin septembre. C’est une hausse de 46% par rapport aux 9 premiers mois de 2020. « Le marché français est également dynamique, analyse Richard Laird. 3,8 milliards € ont été investis dans l’Hexagone lors des neuf premiers mois de 2021, soit une hausse de 46 % sur un an. L’année 2021 pourrait là aussi constituer un nouveau record grâce notamment au dynamisme des ventes de portefeuilles logistiques, parmi lesquelles l’acquisition parHines de 11 sites Auchan ou la cession par Morgan Stanley du portefeuille Spark ».

Que ce soit à l’échelle du marché européen ou sur le marché national, ce sont les investisseurs nord américains qui font une percée remarquée, avec respectivement 43% des engagements en volume au niveau européen pour le 3ème trimestre, et 29% des sommes investies en France depuis le début de l’année. En France, « les Britanniques arrivent aussi en bonne place, à l’image de Logistics Capital Partners, nouvel entrant qui a récemment fait l’acquisition, en sale and leaseback, d’une plate-forme de 70.000 m² à Savigny-le-Temple, résume Knight Frank. Mais Français, Allemands et Asiatiques sont aussi à l’origine de transactions significatives ».

La logistique du dernier kilomètre, une typologie d’actif très convoitée par les investisseurs

Le développement du e-commerce qui s’est accéléré avec la pandémie de Covid-19 conduit les utilisateurs à accroitre leurs besoins en surfaces logistiques à proximité des grands bassins de consommation. Les actifs logistiques dits « du dernier kilomètre » sont ainsi devenus très prisés, dans un contexte de pénurie de terrains disponibles et de réglementation hostile à la construction de nouvelles unités.

« Les plate-formes XXL ne sont pas les seuls actifs recherchés. Les besoins liés à la livraison du dernier kilomètre alimentent également l’appétit des investisseurs pour les zones les plus proches des agglomérations, la rareté du foncier faisant notamment de la reconversion de bâtiments obsolètes en parcs d’activités et sites logistiques de dernière génération une solution de plus en plus pertinente et recherchée par les investisseurs » observe Knight Frank dans son étude. D’autre part, les opérations d’externalisation immobilière initiées par les utilisateurs devraient se poursuivre et alimenter le marché dans les prochains mois. « Le contexte est particulièrement propice à ce type d’opérations, qui permettent aux acquéreurs de pallier le manque d’offres sécurisées et aux vendeurs de profiter de la hausse des valeurs vénales », selon Richard Laird.

Enfin, il est clair que l’appétit actuel des investisseurs pour l’immobilier logistique et une certaine rareté de l’offre qualitative conduiront nécessairement à la poursuite de la baisse des niveaux de rendement des actifs. « Les taux de rendement prime de la logistique sont aujourd’hui inférieurs à 4 % dans la majorité des grands marchés européens et se rapprochent même peu à peu des 3 % en Allemagne, aux Pays-Bas et en France. Dans l’Hexagone, ils s’établissaient à 3,50 % à la fin du 3ème trimestre mais subiront une nouvelle compression d’ici la fin de 2021 », prédit ainsi Richard Laird.