Le dispositif Pinel critiqué

information fournie par Boursorama avec LabSense •12/02/2020 à 18:30

Le gouvernement a commandé un rapport à l'IGF (Inspection générale des finances) et au CGEDD (Conseil général de l'environnement et du développement durable) au sujet du dispositif Pinel. Les conclusions ne sont pas si positives que cela.

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Le dispositif Pinel en quelques mots

« L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. » À partir du 1er janvier 2021, il sera dédié aux investissements réalisés dans des logements se trouvant dans un bâtiment d'habitation collectif comme le stipule l'article 161 de la loi de Finances pour 2020. Une expérimentation a été lancée en Bretagne jusqu'au 31 décembre 2021. L'objectif ? Régionaliser l'aide. Mais le dispositif Pinel est-il vraiment rentable ? Non si l'on en croit le rapport remis au gouvernement par l'IGF et le CGEDD.

Investir en Pinel : bonne ou mauvaise idée ?

Selon le rapport de l'IGF et du CGEDD, l'investissement Pinel a « dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de neuf ans hors effet de la hausse des prix de l'immobilier ». En d'autres mots, seulement un investissement Pinel sur deux est rentable. Comment les deux instances ont-elles fait pour en arriver à cette conclusion ? Elles ont comparé le rendement annuel d'un investissement Pinel « type » (plus de 50 000 euros sur neuf ans) à 3 700 euros par mètre carré à celui d'un achat dans l'ancien à 2 950 euros par mètre carré. Sans prendre en considération la revente du bien et la réduction d'impôt, la rentabilité de l'investissement Pinel est supérieure de 11 % à celle d'un investissement dans l'ancien. En prenant la réduction d'impôt en compte, un investissement Pinel est beaucoup plus rentable qu'un achat dans l'ancien (+233 %). En revanche, lorsque l'on ajoute le troisième élément, à savoir la revente du bien, un investissement Pinel devient beaucoup moins intéressant. Ainsi, « le rendement net d'impôt après revente à 9 ans d'une opération Pinel moyenne est négatif de plus de 16 000 euros » contre 11 364 euros dans l'ancien (en partant du principe que les prix sont stables et qu'il n'y a pas « de plus-value à la sortie »). En résumé, sur neuf ans, la rentabilité d'un investissement Pinel pour un logement dont le prix de vente est égal à 2 886 euros du mètre carré est négative ou nulle. Ce n'est qu'au-delà de ce prix au mètre carré qu'elle devient intéressante.

Rappel du dispositif

Le dispositif Pinel est réservé aux investissements locatifs d'une durée de six, neuf ou 12 ans. Des plafonds de loyers sont à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt qui peut aller de 12 à 21 % du prix d'achat du bien. Actuellement, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif. Se lancer dans un investissement immobilier demande réflexion et cela vaut aussi dans le cadre d'un investissement Pinel. Il faut ainsi prendre divers éléments en compte et pas uniquement l'avantage fiscal. Le prix de revente du bien, sa situation géographique ou encore ses prestations sont autant de critères importants qu'il faut bien étudier avant de signer quoi que ce soit.