Le calcul de la soulte tient compte de la valeur du logement au moment de la séparation et non au moment de l’achat.
Sommaire:
- Qu’est-ce que le rachat de soulte pour acquérir la pleine propriété d’un bien immobilier?
- Comment calculer le montant de la soulte?
- Le calcul du rachat de soulte quand un crédit immobilier est en cours
- Les frais générés par le rachat de soulte en cas de divorce
Qu’est-ce que le rachat de soulte pour acquérir la pleine propriété d’un bien immobilier?
Dans le cadre d’un divorce, l’un des époux peut vouloir conserver un bien immobilier détenu en commun. Pour acquérir la part de son conjoint et devenir pleinement propriétaire du bien, il doit lui verser une somme d’argent. On parle alors de «rachat de soulte». Cette compensation financière est destinée à rétablir l’équité entre les parties (les ex-époux).
Comment calculer le montant de la soulte?
Le montant de la soulte à verser est égal à la valeur nette du bien immobilier, divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage (à proportion de leurs parts respectives). On retient la valeur du bien au moment de la séparation et non la valeur d’achat.
Ce montant peut être convenu à l’amiable entre les ex-conjoints ou fixé par un notaire quand ils ne parviennent pas à s’entendre. Il est conseillé de faire appel à un professionnel indépendant et neutre pour éviter tout litige. Vous pouvez solliciter une ou plusieurs, agence(s) immobilière(s) pour obtenir une estimation de la valeur du bien au plus près des prix du marché.
Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul de la soulte:
- Le régime matrimonial du couple,
- La répartition des parts de la propriété entre les conjoints,
- L’existence potentielle d’un crédit immobilier pour financer le bien.
À noter
Il est important de préciser la contribution de chacun au moment de l’acquisition du bien car cela peut entraîner des répercussions importantes en cas de séparation. Par exemple, un époux peut contribuer à l’achat du logement commun à hauteur de 70% et l’autre à hauteur des 30% restants. Ils doivent l’indiquer lors de leur passage chez le notaire.
Le calcul du rachat de soulte quand un crédit immobilier est en cours
Quand un crédit est en cours, le conjoint souhaitant récupérer le bien immobilier doit l’honorer. Lorsque vous êtes dans cette situation, votre banque doit vous fournir le tableau d’amortissement à jour. Il permet de connaître le montant du capital restant dû sur le prêt. Lors du calcul de la soulte, on retranche ce montant de la valeur du bien immobilier.
Prenons l’exemple d’un couple propriétaire à parts égales d’un bien évalué à 200.000 euros, pour lequel il reste 50.000 euros de prêt immobilier à rembourser. La soulte est calculée de la manière suivante: (200.000 - 50.000) / 2 = 75.000 euros.
Quand un prêt est en cours de remboursement, le conjoint quittant le logement et renonçant à la propriété doit se désolidariser. En l’absence de désolidarisation, la règle de solidarité continue de s’appliquer vis-à-vis de la dette en cours. En fonction des établissements, un simple avenant au contrat peut permettre de poursuivre le crédit immobilier en cours, dans les conditions déjà existantes.
Les frais générés par le rachat de soulte en cas de divorce
Lors d’un rachat de soulte, des frais supplémentaires s’ajoutent au montant de la soulte. Ils sont de deux types:
- Les frais de notaire
Le rachat de soulte nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire. Il rédige l’état liquidatif. Ce document atteste de la cession de parts de l’un des époux, en échange du versement d’une soulte. Il indique aussi que l’autre devient l’unique propriétaire à l’issue du divorce. Le montant des frais de notaire est de l’ordre de 7 à 8% (2 à 3% pour un bien neuf ou de moins de 5 ans) du prix du logement. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Cela correspond aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière.
- Les frais du droit de partage: ils s’élèvent à 1,1% de la valeur nette du bien.
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