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La répartition du capital d'Efimmo 1 est dans le viseur du conseil de surveillance

Primaliance17/09/2015 à 00:00

Onze compagnies d'assurance détiennent 35,8 % du capital d’Efimmo 1. Ce niveau  qui pourrait entraver  la bonne liquidité du marché secondaire a suscité l'attention du conseil de surveillance. Sofidy l'a rassuré. Une vigilance particulière s'attachera à une répartition aussi homogène que possible des pourcentages de détention respectifs.

En 2014, Efimmo 1 (Sofidy) a  collecté (net)  plus de 60 m€ ce qui lui a permis  de satisfaire toutes les demandes de retrait. Le sujet est suffisamment rare pour qu'il soit signalé. Le conseil de surveillance s'est intéressé à la répartition du capital de la SCPI.  Inquiet, Il note que 11 compagnies d'assurance détenaient 35,86 %  à la fin de l'année dernière du capital  (vs 34,92 % 2013).  Une concentration  institutionnelle potentiellement gênante pour la liquidité du marché secondaire ! Sofidy a calmé les inquiétudes du CS.   La société de gestion a « confirmé maintenir sa politique contractuelle » afin  de contrôler leur participation au capital. Mieux elle «s'attachera à ce que soient répartis de façon la plus homogène possible les pourcentages de détention respectifs» entre les compagnies  car ils sont 'indispensables à la bonne liquidité du marché des  parts. Autre précision «  l'essentiel des dividendes trimestriels est systématiquement réinvestis par les Assureurs sur les contrats en cours ».

Concernant la gestion courante  d'Efimmo 1, elle a été marquée  en 2014 par  un important programme d'investissements (80,1m€) renforcé par un recours à l'emprunt. Six ensembles immobiliers ont été acquis pour des montants allant de 0,5 m€ (commerce en Belgique) à 32,5 m€, Le Futura III (Montigny le Bretonneux). Le rendement moyen s'élève à 7,1 %. Une «bonne performance au regard des standards actuels du marché et de la qualité des biens acquis». A noter  que les investissements ont été renforcés par un recours à l'effet de levier du crédit. En fin d'année, le ratio dette bancaire (108,7 m€) rapportée à la valeur des actifs (hors droits) atteint 15,2 %  (vs 13,4 % au 31 décembre 2013).

Aspect devenu très important de la gestion: les arbitrages avec la sortie de 12 actifs (10,8m€). Dégageant au passage une belle plus-value (3,7m€), ces ventes ont  concerné des  bureaux (Villers les Nancy, Orleans, Lisses, Horbourg-Wihr...) et des locaux activités (Bron) vacants « difficilement relouables» ainsi que sur des moyennes surfaces de périphéries (Givors, Saint Herblain...).

En termes de  gestion locative, le maintien du taux d'occupation financier à 91,39 % (vs 91,78 %) est «révélateur des efforts» menés par Sofidy. Par ailleurs, le conseil de surveillance précise que les concessions faites dans les négociations ont le plus souvent permis de conserver « la majeure partie des locataires sur des durées fermes et de contenir à moins de 1,4% l’érosion des revenus locatifs provenant de ces baux».  

L'exercice 2014 se termine par  une légère hausse des revenus (+0,6%), accompagnée d'une progression maîtrisée des charges globales (+1,3%). L’adéquation entre le rythme de la collecte et celui de l'emploi des fonds  a permis une douce progression du résultat courant à 11,53 €  (vs 11,49 €).  Au total, le dividende s'est élevé 12,08 €  dont 0,8€ au titre des plus-values de cessions, un montant stable par rapport à 2013. « Dans la moyenne haute du secteur» le TDM ressort à 5,37 %.  Autre sujet de satisfaction: le report à nouveau. Attentif à ce qu'il soit  « maintenu à un niveau suffisant pour réguler, dans la mesure du possible et dans la durée, les sursauts de la crise sur la politique de distribution»,  ce poste représente 1,6€  (vs 1,49€) fin 2014 soit un peu plus d'un mois et demi de distribution. C'est encore un peu juste mais il  «se rapproche des trois mois...un niveau de sécurité reconnu par l'usage».

Les perspectives 2015 sont encourageantes. Les investissements réalisés l'année dernière  vont porter leur plein effet. De plus, le recours partiel à l'emprunt dont le coût est actuellement inférieur aux revenus des acquisitions va améliorer sensiblement leur rentabilité.  De quoi venir « renforcer le potentiel d'appréciation de chacune des parts de la SCPI ». Enfin, le souci d'ajustement de la collecte aux projets d'investissement relayé par une politique « attentive » d’optimisation du taux d’occupation laisse envisager que la bonne performance d'Efimmo 1 en 2014 devrait être  maintenue en 2015.

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