Les organismes fonciers solidaires donnent accès au logement à des personnes en situation de précarité. ( crédit photo : GettyImages )
De plus en plus de Français souhaitent donner du sens à leurs placements. Selon le baromètre de la finance solidaire, publié en juin 2022, l’encours de l’épargne solidaire a progressé de 27% en 2021, pour atteindre 24,5 milliards d’euros (+5,1 milliards en 12 mois). Plusieurs véhicules d’investissement et de placement existent. Il est notamment possible d’investir directement dans des foncières solidaires. Elles permettent aux foyers modestes d’accéder à la propriété. Ce placement est assorti d’avantages fiscaux.
Sommaire:
- Qu’est-ce qu’un placement solidaire?
- Comment fonctionne un organisme de foncier solidaire?
- Investissement dans une foncière solidaire: quels avantages fiscaux?
Qu’est-ce qu’un placement solidaire?
La dénomination de produits «solidaires» désigne des placements présentant au moins deux caractéristiques communes:
- financer des entités de l’économie sociale et solidaire (ESS) à forte utilité sociale ou environnementale,
- faire primer l’impact social sur la rentabilité.
On les identifie souvent grâce au label Finansol, décerné par un comité d’experts indépendants.
Il est possible de financer des associations ou d’investir directement dans une entreprise solidaire en achetant des actions non cotées ou des parts sociales. Vous avez aussi la possibilité d’investir dans un organisme de foncier solidaire. Ce faisant, vous orientez votre épargne vers un placement social et utile.
Comment fonctionne un organisme de foncier solidaire?
Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes sans but lucratif agréés par l’État, répondant aux besoins immobiliers de personnes en difficulté. Vis-à-vis des logements, les OFS procèdent à:
- l’achat,
- la construction,
- la réhabilitation,
- la rénovation,
- la location.
Par leur action, les foncières solidaires permettent aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Le dispositif repose sur la dissociation du bâti (les murs) et du foncier (le terrain). L’OFS est propriétaire du foncier, tandis que l’acquéreur détient le droit d’usage du bâti. Les deux sont engagés par la signature d’un bail réel solidaire (BRS), conclu pour 80 ou 99 ans. Quand le propriétaire des murs souhaite revendre le droit d’usage du logement, l’OFS encadre le prix du bien à la revente. Ainsi, il évite la spéculation et préserve le parc social. En moyenne, les logements sont proposés avec une décote de 30% par rapport aux prix du marché.
Les bailleurs sociaux sont à l’origine de la moitié des organismes de foncier solidaire de France. On en compte désormais une centaine à travers le pays.
20.000 logements solidaires attendus d’ici 2026
Les tout premiers logements solidaires ont été commercialisés dans les Pyrénées-Atlantiques en 2019. À Paris, la mairie renforce les OFS en augmentant leur financement de 4,3 à 10 millions d’euros. La première opération porte sur 23 logements. Elle a été lancée en avril 2021. Huit projets supplémentaires, totalisant 850 logements, vont débuter d’ici fin 2023. La métropole de Rennes consacre 5 millions d’euros à l’accession aidée chaque année. Elle a déjà livré 44 logements solidaires, en a mis en chantier 451 et en projette 707 de plus.
Investissement dans une foncière solidaire: quels avantages fiscaux?
Depuis le 1er janvier 2020, investir dans un organisme foncier solidaire permet de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions.
La société bénéficiaire doit notamment exercer son activité en faveur de personnes en situation précaire. Sont concernées, les personnes affiliées aux:
- services sociaux et d’insertion relatifs au logement social,
- services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie,
- services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agroécologiques.
La société doit également rendre un service d’intérêt économique général à ces personnes en situation de fragilité économique ou sociale. Pour cela, elle met à leur disposition des biens et services fonciers à un tarif inférieur à celui du marché de référence.
En souscrivant des titres d’une foncière solidaire, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant versé. Ce montant est pris en compte dans la limite de 50.000 euros pour une personne seule et de 100.000 euros pour les contribuables soumis à une imposition commune. Lorsque vous bénéficiez de cet avantage fiscal, vous êtes tenu de conserver vos parts pendant 7 ans. À défaut, vous vous exposez à un redressement fiscal. Au terme de ces 7 années, vous pouvez faire une demande de rachat de vos parts sociales auprès de la foncière solidaire. Toutefois, il est possible de céder ses actions à un tiers à l’issue de la cinquième année de détention, sous réserve de l’accord de la foncière solidaire. Sachez, par ailleurs, que les sommes investies n’entrent pas dans l’assiette de l’ IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière ).
Habitat et Humanisme, Emmaüs: deux exemples de foncières solidaires
En 2022, le mouvement Emmaüs a décidé de créer un nouveau «levier de solidarité» pour acquérir, bâtir et rénover des locaux: la foncière immobilière Emmaüs Épargne Solidaire. Titulaire de l’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale) et labellisée Finansol, elle est principalement financée par l’épargne solidaire. Pour chaque projet jugé viable économiquement, Emmaüs Épargne Solidaire procède aux levées de fonds via la plateforme de financement participatif LITA.co. Le ticket d’entrée est de 100 euros.
Pionnière dans le domaine de l’épargne solidaire, l’association Habitat et Humanisme propose des solutions pour le logement et le relogement de personnes en difficulté, via des mécanismes de financement associant fonds privés et fonds publics. La foncière compte plus de 9.000 actionnaires, en majorité des personnes physiques désireuses d’avoir un réel impact social. Le rendement se fait par la revalorisation de la part sociale (environ 0,5% par an au cours des dix dernières années).
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